生意人必须知道 商业地产租赁的6大法律陷阱

生意人必须知道,商业地产租赁的6大法律陷阱

2017-09-29 法商之家

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作者 | 齐精智律师 陕西明乐律师事务所高级合伙人

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万丈高楼平地起，辉煌的商业传奇也要从租赁商业地产办公营业开始！租赁商业地产往往是一段商业传奇的开始，但如果忽视你所不知道的法律陷阱，也难免落得个出师未捷身先死的结局。

本文不惴浅陋，分析如下：

一、出租人就未取得建设工程规划许可证与承租人订立的租赁合同无效。

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

齐精智律师提示：房产没有房产证书并不会必然导致租赁合同无效。

二、承租人（二房东）未经出租人（大房东）同意擅自出租房产的，转租合同确定有效。

《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条第一款规定：“出租人以承租人未经其同意转租为由，要求确认承租人与次承租人之间的房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持。” 

《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》【沪高法民一[2005]14号】第四条规定：“在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同有效。”

齐精智律师提示：转租合同有效并不会对出租人造成难以预料的损害。因为根据《合同法》的规定，承租人擅自转租的，出租人有权解除租赁合同。又依据合同相对性原理，出租人只能解除与承租人的租赁合同，而无权解除承租人与次承租人之间的转租合同。

所以，即使擅自转租合同有效，出租人也可以通过解除与承租人之间的租赁合同，以维护自己的合法权益。

擅自转租合同有效是为了保护次承租人的合法权益。

三、以租赁形式抵偿债务，不适用“买卖不破租赁”原则。

裁判要旨：《房屋使用权抵债合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，一、二审判决认定英联视公司与豪力投资公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》为债权债务合同关系而非房屋租赁合同，并无不当。

故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。

齐精智律师提示：承租人以承包或转让经营权等合同替代租赁合同的弊端之一就是，不能适用“买卖不破租赁”原则。如果房东要出售房产或房产被强制执行，承包人不能要求受让人继续履行原承包合同或经营权转让合同，也不能主张优先购买权。

案件来源：最高人民法院“英联视动漫文化发展(北京)有限公司与北京恒华嘉辉科技有限公司与豪力投资有限责任公司其他合同纠纷申请再审”《民事裁定书》(2014)民申字第215号。

四、公众聚集场所未经消防安全检查的租赁合同有效，但承租人可以解除合同。

《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》已经失效，即不能依据出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。

公众聚集场所未经消防安全未经消防安全验收，承租人可以解除租赁合同：

1、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

2、《中华人民共和国消防法》第十五条：公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。 

公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。

3、《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》3、当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？

当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工或消防验收，或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。

租赁房屋因出租人原因未经工程竣工或消防验收合格致使房屋不符合使用条件，承租人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第八条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持。

五、租赁房产被拆迁的停业停产损失补偿主体是房东而非承租人。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下文称《征收条例》）第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平的补偿。第十七条规定，对被征收人因征收房屋造成的停业停产损失应当进行补偿。第二十三条规定，因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

六、承租人主张“买卖不破租赁”成立，也不能排除法院强制执行。

裁判要旨：租赁权先于抵押权设立时，租赁物被拍卖的，承租人有权要求买受人继续履行租赁合同或对租赁物主张优先购买权。但该权利不能排除法院对租赁物的强制执行，在强制执行中，承租人不能同时主张优先购买权和继续履行租赁合同的权利，只能择一行使。

案件来源：最高法院：《青岛利群投资有限公司等申请监督案执行裁定书》【（2013）执监字第67号】

综上，商业地产租赁非常普遍，但不能因熟视而无睹风险。