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转让房屋未经抵押权人同意的 买受人无权要求办理过户手续
发布时间：2017/10/14 17:57:48
转让房屋未经抵押权人同意的 买受人无权要求办理过户手续
原创 2017-09-23 唐青林李舒张烨 民商事裁判规则
单位：北京市安理律师事务所
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阅读提示
在房产交易过程中，出卖人未经抵押权人同意，擅自出售存在抵押权的房屋，即所谓“先抵后卖”的现象屡见不鲜。而根据我国相关法律规定，在抵押权存续期间，抵押人要想处分抵押财产，一般必须事先征得抵押权人的同意。那么这是否意味着该房屋买卖合同无效？买受人此时应当如何维护自己的合法权益？
本文引用的案例认为，抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，房屋买卖合同依然合法有效，但在该房屋上负担的抵押权尚未消灭之前，除非买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权，否则其请求办理过户手续或者房屋产权证明的，法院将不予支持。此时，买受人仅可请求法院解除房屋买卖合同，并要求出卖人赔偿相应损失。
转让抵押房屋未经抵押权人同意的,不影响房屋买卖合同的效力,但买受人仅可请求解除合同并主张违约金
案情简介
一、2005年5月8日，张桂杰与商建房地产公司签订《北京市冠雅苑商品房买卖契约》，约定张桂杰购买商建房地产公司开发的房屋一套，价款合计679603元。契约签订后，张桂杰支付了全部购房款，商建房地产公司向张桂杰交付了房屋。
二、因商建公司一直未能为张桂杰办理房屋产权证，双方又于2011年11月签订《协议书》，约定商建公司于2012年2月29日前为张桂杰办理房屋产权证，否则需赔偿张桂杰购房款总价两倍的赔偿金。
三、上述协议签订后，商建公司仍未能按约定办理房屋所有权证，张桂杰遂向法院起诉，要求商建公司立即为其办理房屋所有权证并支付逾期办证违约金1359206元。
四、经法院审理查明，诉争房屋已于2001年4月12日被商建公司抵押给中国建设银行，现仍存在抵押权。张桂杰表示无法代为偿还相关债务以解除抵押。
五、北京市昌平区法院经审理认为，商建公司存在违约行为，但诉争房屋现仍存在抵押权，尚不具备办理所有权证书的条件，因此判决商建公司赔偿张桂杰违约金18万元，驳回张桂杰的其他诉讼请求。
败诉原因
房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。买受人要求办理房屋所有权转移登记，法院将不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。
本案诉争房屋已经在签订买卖合同之前抵押给建设银行，商建公司将其出卖给张桂杰并未经建设银行同意，属于“未经抵押权人同意转让抵押房屋”的情况。虽然该买卖合同合法有效，但在商建公司无法自行清除诉争房屋上的抵押、张桂杰也明确表示无法代为偿还相关债务的情况下，买受人张桂杰无权要求办理诉争房屋的所有权证。因此法院判决商建公司赔偿违约金但驳回张桂杰关于办理房屋所有权证的诉讼请求。
败诉教训、经验总结
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
1、对买受人来说，在选择房屋时应当谨慎检查房屋权状况，特别是确认标的房屋上有无现存的抵押权。对于存在抵押权的房屋应当事先获得抵押权人的书面同意，否则不宜购买。
2、未经抵押权人同意转让抵押房屋的,不影响房屋买卖合同的效力,但买受人要求办理过户手续的，法院将不予支持。此时买受人仅可请求法院判决解除合同并要求出卖人支付违约金。但存在的一个例外情形是：买受人享有涤除权，即买受人有权要求代为清偿债务以消灭抵押权，此种情形下则无需抵押权人同意即可办理过户手续。
相关法律法规规定
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条第二款 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
以下为法院判决中“本院认为”部分就此问题发表的意见：
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。房屋抵押权存续期间，出卖人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。原告与被告签订的《北京市冠雅苑商品房买卖契约》和《协议书》系双方当事人真实意思表示，属合法有效，双方均应依约履行合同。依据原被告双方约定，被告商建房地产公司有义务为原告张桂杰办理房屋所有权证。现被告商建房地产公司长时间逾期未能办理，给原告在行使房屋所有权的权利时带来障碍，故应当承担违约责任。关于违约金的数额，《协议书》约定的明显过高，本院依据原告损失情况、合同履行情况、被告方的过错程度等予以调整。关于原告要求被告办理房屋所有权证书的诉讼请求，因诉争房屋现仍存在抵押权，且原告不同意代为偿还债务以解除抵押，故诉争房屋尚不具备办理房屋所有权证书的条件，原告的该项请求本院不予支持。原告可在诉争房屋解除抵押后，另行主张。
案件来源
张桂杰与北京商建房地产开发公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书[北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第07871号]。
延伸阅读
地方法律法规的相关规定
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》
第八条第一款 房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持；买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《北京市住房和城乡建设委员会关于印发《北京市房屋登记工作规范》的通知》
3.2.5设定抵押房屋的转移
房屋已设定抵押的，抵押人转让房屋所有权申请房屋所有权转移登记的，除提交本规范3.2.2规定材料外，抵押权人应当到场，并提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书或者抵押权预告登记证明。
《广东省高级人民法院全省民事审判工作会议纪要》
一、关于房地产纠纷案件
（一）关于合同效力问题
1.要准确理解和适用法律、行政法规的强制性规定，依法维护合同效力。《物权法》第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。受让人因抵押登记未涂销无法办理物权转移登记而请求解除合同的，应予支持；受让人要求转让人承担相应的民事责任的，应考虑当事人的过错程度等因素进行处理。
《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》
10、房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。
在合同约定的履行期限届满时因抵押登记仍未涂销，导致无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同的，可予支持。买受人要求出卖人承担违约责任的，可综合考虑合同双方过错、所造成的损失等因素，确定应予承担的责任。