有关土地使用权出让、转让的法律规范汇总

 

有关土地使用权出让、转让的法律规范汇总

城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

（1990年5月19日，国务院）

第一章总则

第一条 为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展，制定本条例。

第二条 国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。

前款所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地（以下简称土地）。

第三条 中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。

第四条 依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。合法权益受国家法律保护。

第五条 土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应当遵守国家法律、法规的规定，并不得损害社会公共利益。

第六条 县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。

第七条 土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记，由政府土地管理部门、房产管理部门依照法律和国务院的有关规定办理。登记文件可以公开查阅。

第二章 土地使用权出让

    第八条 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

土地使用权出让应当签订出让合同。

第九条 土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。

第十条 土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。

第十一条 土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者签订。

第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年。

第十三条 土地使用权出让可以采取下列方式：

（一）协议；

（二）招标；

（三）拍卖。
依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

第十四条 土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。

第十五条 出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。

第十六条 土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。

第十七条 土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。

未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。

第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

第三章土地使用权转让

第十九条 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
第二十条 土地使用权转让应当签订转让合同。

第二十一条 土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

第二十二条 土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第二十三条 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

第二十四条 地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。

土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

第二十五条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。

第二十六条 土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。
土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。

第二十七条 土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本条例第十八条的规定办理。

第四章 土地使用权出租

第二十八条 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。
第二十九条 土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。
租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
第三十条 土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。
第三十一条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记。

第五章 土地使用权抵押

第三十二条 土地使用权可以抵押。

第三十三条 土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。

地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

第三十四条 土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。

抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。

第三十五条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当按照规定办理抵押登记。

第三十六条 抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。

因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。

第三十七条 处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。

第三十八条 抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。

第六章 土地使用权终止

第三十九条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。

第四十条 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。

第四十一条 土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

第四十二条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。

第七章 划拨土地使用权

第四十三条 划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。
前款土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。
第四十四条 划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
第四十五条 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

（二）领有国有土地使用证；

（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。
第四十六条 对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。

第四十七条 无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。

对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。

无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。

第八章 附则

第四十八条 依照本条例的规定取得土地使用权的个人，其土地使用权可以继承。
第四十九条 土地使用者应当依照国家税收法规的规定纳税。

第五十条 依照本条例收取的土地使用权出让金列入财政预算，作为专项基金管理，主要用于城市建设和土地开发。具体使用管理办法，由财政部另行制定。

第五十一条 各省、自治区、直辖市人民政府应当根据本条例的规定和当地的实际情况选择部分条件比较成熟的城镇先行试点。

第五十二条 外商投资从事开发经营成片土地的，其土地使用权的管理依照国务院的有关规定执行。

第五十三条 本条例由国家土地管理局负责解释；实施办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

第五十四条 本条例自发布之日起施行。

国土资源部规范国有土地租赁若干意见

国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知

     （一九九九年八月一日 国土资发（１９９９）２２２号）

各省、自治区、直辖市及计划单列市土地（国土）管理局（厅），解放军土地管理局，新疆生产建设兵团土地管理局：

  近年来，一些地方土地管理部门深化土地使用制度改革，完善土地有偿使用方式，开展了国有土地租赁试点，取得了一定的经验。新颁布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《条例》）已将国有土地租赁规定为国有土地有偿使用的一种方式。为贯彻实施《条例》，规范国有土地租赁行为，现将《规范国有土地租赁若干意见》（以下简称《意见》）印发给你们，请结合本地实际认真贯彻执行。

             

  一、严格依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，确定国有土地租赁的适用范围。

  国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。当前应以完善国有土地出让为主，稳妥地推行国有土地租赁。

  对原有建设用地，法律规定可以划拨使用的仍维持划拨，不实行有偿使用，也不实行租赁。对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。

  二、国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。采用双方协议方式出租国有土地的租金，不得低于出租底  价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准，协议出租结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露，接受上级土地行政主管部门和社会监督。

  三、国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的，租金标准应按全额地价折算；承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。

  采用短期租赁的，一般按年度或季度支付租金；采用长期租赁的，应在国有土地租赁合同中明确约定土地租金支付时间、租金调整的时间间隔和调整方式。

  四、国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过５年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。

  五、租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。租赁合同内容应当包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、出租方和承租方的权利义务等。

  六、国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。

  承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。

  承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。

  地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租

土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁

合同同时转让。

  在使用年期内，承租人有优先受让权，租赁土地在办理出让手续后，终止租赁

关系。

  七、国家对土地使用者依法取得的承租土地使用权，在租赁合同约定的使用年

限届满前不收回；因社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，应对承租人

给予合理补偿。

  承租土地使用权期满，承租人可申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应予以批准。未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，承租土地使用权由国家依法无偿收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、构筑物，恢复土地原状。

  承租人未按合同约定开发建设、未经土地行政主管部门同意转让、转租或不按合同约定按时交纳土地租金的，土地行政主管部门可以解除合同，依法收回承租土地使用权。

  八、各级土地行政主管部门要切实加强国有土地租金的征收工作，协助财政部门作好土地租金的使用管理。收取的土地租金应当参照国有土地出让金的管理办法进行管理，按规定纳入当地国有土地有偿使用收入，专项用于城市基础设施建设和土地开发。

  九、各省、市在本《意见》下发前对国有土地租赁适用范围已有规定或各地已签订《国有土地租赁合同》的，暂按已有规定及《国有土地租赁合同》的约定执行，并在今后工作中逐步规范；本《意见》下发后实施国有土地租赁的，一律按本《意见》要求规范办理。

协议出让国有土地使用权规定

中华人民共和国国土资源部令

第21号

  《协议出让国有土地使用权规定》，已经2003年6月5日国土资源部第6次部务会议通过，现予发布，自2003年8月1日起施行。

                                           部长 田凤山

                                          2003年6月11日

第一条 为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，规范协议出让国有土地使用权行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。

第二条 在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的，适用本规定。

本规定所称协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第三条 出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。

第四条 协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

第五条 协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的７０％。

低于最低价时国有土地使用权不得出让。

第六条 省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门应当依据本规定第五条的规定拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后公布，由市、县人民政府国土资源行政主管部门实施。

第七条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报同级人民政府批准后组织实施。

国有土地使用权出让计划经批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。 

因特殊原因，需要对国有土地使用权出让计划进行调整的，应当报原批准机关批准，并按照前款规定及时向社会公布。

国有土地使用权出让计划应当包括年度土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段以及供地时间等内容。 

第八条 国有土地使用权出让计划公布后，需要使用土地的单位和个人可以根据国有土地使用权出让计划，在市、县人民政府国土资源行政主管部门公布的时限内，向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。

市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不得少于３０日。

第九条 在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让；但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。

同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。
    第十条 对符合协议出让条件的，市、县人民政府国土资源行政主管部门会同城市规划等有关部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地项目类型、规模等，制定协议出让土地方案。

协议出让土地方案应当包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等。

第十一条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况，按照《城镇土地估价规程》的规定，对拟出让地块的土地价格进行评估，经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策合理确定协议出让底价。

协议出让底价不得低于协议出让最低价。

协议出让底价确定后应当保密，任何单位和个人不得泄露。

第十二条 协议出让土地方案和底价经有批准权的人民政府批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商，协商一致且议定的出让价格不低于出让底价的，方可达成协议。

第十三条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据协议结果，与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。

第十四条 《国有土地使用权出让合同》签订后７日内，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当将协议出让结果在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布，接受社会监督。

公布协议出让结果的时间不得少于１５日。

第十五条 土地使用者按照《国有土地使用权出让合同》的约定，付清土地使用权出让金、依法办理土地登记手续后，取得国有土地使用权。

第十六条 以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。

第十七条 违反本规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分：

（一）不按照规定公布国有土地使用权出让计划或者协议出让结果的；

（二）确定出让底价时未经集体决策的；

 （三）泄露出让底价的；

（四）低于协议出让最低价出让国有土地使用权的；

（五）减免国有土地使用权出让金的。

违反前款有关规定，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十八条 国土资源行政主管部门工作人员在协议出让国有土地使用权活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十九条 采用协议方式租赁国有土地使用权的，参照本规定执行。

第二十条 本规定自２００３年８月１日起施行。原国家土地管理局１９９５年６月２８日发布的《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》同时废止。

最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

法释[2005]5号

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释。

一、土地使用权出让合同纠纷

第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。

第二条 开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。

本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。

第三条 经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。

当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。
    第四条 土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。

第五条 受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。

第六条 受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。

二、土地使用权转让合同纠纷

第七条本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。

第八条 土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

第九条 转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

第十条 土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：

（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；

（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；

（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；

（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。

未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。

第十一条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。

第十二条 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

第十三条 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

三、合作开发房地产合同纠纷

第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
    第十五条 合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。

当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。

第十六条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。

第十七条 投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。

第十八条 房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。

第十九条 在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：

（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；

（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；

（三）擅自变更建设工程规划。

因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失，由当事人按照过错承担。

第二十条 房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的  投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。

第二十一条 当事人违反规划开发建设的房屋，被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除，当事人对损失承担协商不成的，按照当事人过错确定责任；过错无法确定的，按照约定的投资比例确定责任；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定责任。

第二十二条 合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。

第二十三条 合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。

第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。

第二十六条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。

第二十七条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。

四、其它
    第二十八条本解释自2005年8月1日起施行；施行后受理的第一审案件适用本解释。

本解释施行前最高人民法院发布的司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。

 协议出让国有土地使用权规范（试行）

（国土资源部2006年5月31日以国土资发〔2006〕114号发布，2006年8月1日实施）
  前  言

  1 适用范围

2 引用的标准和文件

3 依据
  4 总则
  5 供地环节的协议出让
  6 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让
  7 划拨土地使用权转让中的协议出让
  8 出让土地改变用途等土地使用条件的处理
  附录 A 国有土地使用权出让意向书示范文本格式
  附录 B 划拨土地使用权准予转让通知书示范文本格式

前   言

为完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权协议出让行为，统一程序和标准，加强国有土地资产管理，推进土地市场建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《协议出让国有土地使用权规定》等规定，制定本规范。

本规范的附录 A 、附录 B 为协议出让活动中所需文本示范格式。

本规范由国土资源部提出并归口。

本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司，国土资源部土地整理中心，辽宁省国土资源厅，黑龙江省国土资源厅，江苏省国土资源厅。

本规范主要起草人员：廖永林、冷宏志、岳晓武、雷爱先、高永、谢量雄、吴迪、宋玉波、牟傲风、叶卫东、钟松忆、林立森、申亮、陈梅英、周旭、沈飞、张防。本规范参加起草人员（以姓氏笔画为序）：于世专、马尚、王薇、车长志、邓岳方、叶元蓬、叶东、任钊洪、关文荣、刘显棋、刘祥元、刘瑞平、朱育德、闻洪溪、严政、吴永高、吴海洋、张万中、张英奇、李延荣、李晓娟、李晓斌、束克欣、杨玉芳、杨江正、肖建军、陈永真、陈国庆、林君衡、罗演广、祝军、胡立兵、胡红兵、赵春华、郝吉虎、高志云、徐建设、涂高坤、秦水龙、钱友根、梁红、黄文波、韩建国、韩洪伟、靳薇、潘洪篙、魏成、魏莉华

本规范由国土资源部负责解释。

1 适用范围
  在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权，适用本规范；以协议方式租赁国有土地使用权、出让国有土地他项权利，参照本规范执行。

2 引用的标准和文件

下列标准和文件所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准和文件的最新版本。
  GB/T 18508-2001《城镇土地估价规程》

国土资发〔2000〕303号《国有土地使用权出让合同示范文本》

国土资发〔2001〕255号《全国土地分类 》

国土资发〔2004〕 232 号《工业建设项目用地控制指标》

3 依据

（1）《中华人民共和国土地管理法》
  （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》
  （3）《中华人民共和国城市规划法》
  （4）《中华人民共和国行政许可法》
  （5）《中华人民共和国合同法》
  （6）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
  （7）《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》（中发〔2005〕3号）
  （8）《国务院关于加强国有土地资产管理的15号》（国发〔2001〕15号）
  （9）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发 〔2004〕28号
  （10）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21 号）

4 总则

4.1 协议出让国有土地使用权内涵
  本规范所称协议出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。

4.2 协议出让国有土地使用权原则
  （1）公开、公平、公正；
  （2）诚实信用。

4.3 协议出让国有土地使用权范围
  出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，方可采取协议方式，主要包括以下情况：
  （1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；
  （2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；
  （3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；
  （4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；
  （5）法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。

4.4 协议出让国有土地使用权组织管理
  国有土地使用权协议出让由市、县国土资源管理部门组织实施。
  国有土地使用权出让实行集体决策。市、县国土资源管理部门可根据实际情况成立国有土地使用权出让协调决策机构，负责协调解决出让中的相关问题，集体确定有关事项。

4.5 协议出让价格争议裁决
  对于经营性基础设施、矿业开采等具有独占性和排他性的用地，应当建立协议出让价格争议裁决机制。此类用地协议出让过程中，意向用地者与出让方在出让价格方面有争议难以达成一致，意向用地者认为出让方提出的出让价格明显高于土地市场价格的，可提请出让方的上一级国土资源管理部门进行出让价格争议裁决。

4.6 地方补充规定
  地方可对本规范做出补充规定或实施细则，并报上一级国土资源管理部门备案。

5 供地环节的协议出让

5.1 供地环节协议出让国有土地使用权的一般程序
  （1）公开出让信息，接受用地申请，确定供地方式；
  （2）编制协议出让方案；
  （3）地价评估，确定底价；
  （4）协议出让方案、底价报批；
  （5）协商，签订意向书；
  （6）公示；
  （7）签订出让合同，公布出让结果；
  （8）核发《建设用地批准书》，交付土地；
  （9）交付土地土地登记；

5.2 公开出让信息，接受用地申请，确定供地方式
  5.2.1 市、县国土资源管理部门应当将经批准的国有土地使用权出让计划向社会公布。有条件的地方可以根据供地进度安排，分阶段将国有土地使用权出让计划细化落实到地段、地块，并将相关信息及时向社会公布。国有土地使用权出让计划以及细化的地段、地块信息应当同时通过中国土地市场网（ www.landchina.com ）公布。
  5.2.2 市、县国土资源简理部门公布国有土地使用权出让计划、细化的地段、地块信息，应当同时明确用地者申请用地的途径和方式，公开接受用地申请。
  5.2.3 需要使用土地的单位和个人（以下简称意向用地者）应当根据公布的国有土地使用权出让计划，细化的地段、地块信息以及自身用地需求，向市、县国土资源管理部门提出用地申请。
  5.2.4 在规定时时间内，同一地块只有一个意向用地者的，市、县国源管理部门方可采取协议方式出让，但属于商业、旅游、娱乐品住宅等经营性用地除外。对不能确定是否符合协议出让范围的具体宗地，可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。

5.3 编制协议出让方案
  市、县国土资源管理部门应当会同规划等部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地类型、规模等，编制国有土地使用权协议出让方案。
  协议出让方案应当包括：拟出让地块的位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、供地时间、供地方式等。

5.4 地价评估，确定底价
  5.4.1 地价评估 
  市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况，按照《城镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。
  地价评估由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位组织进行，根据需要也可以委托具有土地估价资质的土地或不动产评估机构进行评估。
  5.4.2 确定底价
  市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定协议出让底价。
  协议出让底价不得低于拟出让地块所在区域的协议出让最低价。
  出让底价确定后，在出让活动结束之前应当保密，任何单位和个人不得泄露。

5.5 协议出让方案、底价报批
  市、县国土资源管理部门应当按规定将协议出让方案、底价报有批准权的人民政府批准。

5.6 协商，签订意向书
  市、县国土资源管理部门依据经批准的协议出让方案和底价，与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商、谈判。协商谈判时，国土资源管理部门参加谈判的代表应当不少于 2 人。
  双方协商、谈判达成一致，并且议定的出让价格不低于底价的，市、县国土资源管理部门应当与意向用地者签订《国有土地使用权出让意向书》。

5.7 公示

5.7.1 《国有土地使用权出让意向书》签订后，市、县国土资源管理部门将意向出让地块的位置、用途、面积、出让年限、土地使用条件、意向用地者、拟出让价格等内容在当地土地有形市场等指定场所以及中国土地市场网进行公示，并注明意见反馈途径和方式。公示时问不得少于 5 日。
  5.7.2 公示期间，有异议且经市、县国土资源管理部门审查发现确实存在违反法律法规行为的，协议出让程序终止。

5.8 签订出让合同，公布出让结果
  公示期满，无异议或虽有异议但经市、县国土资源管理部门审查没有发现存在违反法律法规行为的，市、县国土资源管理部门应当按照《国有土地使用权出让意向书》约定，与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。
  《国有土地使用权出让合同》签订后 7 日内，市、县国土资源管理部门将协议出让结果通过中国土地市场网以及土地有形市场等指定场所向社会公布，接受社会监督。
  公布出让结果应当包括土地位置、面积、用途、开发程度、土地级别、容积率、出让年限、供地方式、受让人、成交价格和成交时间等内容。

5.9 核发《建设用地批准书》，交付土地
  市、县国土资源管理部门向受让人核发《建设用地批准书》，并按照《国有土地使用权出让合同》、《建设用地批准书》约定的时间和条件将出让土地交付给受让人。

5.10 办理土地登记
  受让人按照《国有土地使用权出让合同》约定付清全部国有土地使用权出让金，依法申请办理土地登记手续，领取《国有土地使用证》，取得土地使用权。

5.11 资料归档
  协议出让手续全部办结后，市、县国土资源管理部门应当对宗地出让过程中的出让信息公布、用地申请、审批、谈判、公示、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。应归档的宗地出让资料包括：
  （ 1）用地申请材料；
  （ 2）宗地条件、宗地规划指标要求；
  （ 3）宗地评估报告；
  （ 4）宗地出让底价及集体决策记录；
  （ 5）协议出让方案；
  （ 6）出让方案批复文件；
  （ 7）谈判记录；
  （ 8）《协议出让意向书》 ；
  （ 9）协议出让公示资料；
  （ 10）《国有土地使用权出让合同》 ；
  （ 11）协议出让结果公告资料；
  （ 12）核发建设用地批准书与交付土地的相关资料；
  （ 13）其他应归档的材料。

6 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让

6.1 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让的，分别按下列情形处理：
  （ 1）不需要改变原土地用途等土地使用条件，且符合规划的，报经市、县人民政府批准后，可以采取协议出让手续；
  （ 2）经规划管理部门同意可以改变土地用途等七项使用条件的，报经市、县人民政府批准，可以办理协议出让手续，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权公开出让的除外。

6.2 申请与受理
  6.2.1  原划拨、承租土地使用权拟申请办理出让手续的，应由原土地使用权人持下列有关材料，向市、县国土资源管理部门提出申请：
  （ 1）申请书；
  （ 2）《国有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》或《国有土地租赁合同》 ；
  （ 3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；
  （ 4）原土地使用权人有效身份证明文件；
  （ 5）改变用途的应当提交规划管理部门的批准文件；
  （ 6） 法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。
  6.2.2 市、县国土资源管理部门接到申请后，应当对申请人提交的申请材料进行初审，决定是否受理。

6.3 审查，确定协议出让方案
  6.3.1 审查
  市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。
  6.3.2  地价评估
  市、县国土资源管理部门应当组织对申请地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。改变土地用途等土地使用条件的，出让土地使用权价格应当按照新的土地使用条件评估。
  6.3.3  核定出让金额，拟订出让方案
  市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定协议出让金额，并拟订协议出让方案。
  6.3.3.1 申请人应缴纳土地使用权出让金额分别按下列公式核定：
  （ 1）不改变用途等土地使用条件的
  应缴纳的土地使用权出让金额＝拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格
  （ 2）改变用途等土地使用条件的
  应缴纳的土地使用权出让金额＝拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格
  6.3.3.2 协议出让方案应当包括；拟办理出让手续的地块位置、四至、用途、面积、年限、拟出让时间和应缴纳的出让金额等。

6.4 出让方案报批
  市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。

6.5 签订出让合同，公布出让结果
  市、县人民政府批准后，国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案，依法收回原土地使用权人的《国有土地划拨决定书》或解除《国有土地租赁合同》，注销土地登记，收回原土地证书，并与申请人签订《国有土地使用权出让合同》。
  《 国有土地使用权出让合同》签订后，市、县国土资源管理部门应当按照5. 8 的规定公布协议出让结果。

6.6 办理土地登记按5.10 规定办理。

6.7 资料归档
  协议出让手续全部办结后，市、县国土资源局应当对宗地出让过程中的用地申请、审批、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。应归档的宗地出让资料包括：
  （ 1）申请人的申请材料；
  （ 2）宗地条件及相关资料；
  （ 3）土地评估资料；
  （ 4 ）出让金额确定资料；
  （ 5 ）协议出让方案；
  （6）出让方案批复文件；
  （7）《国有土地使用权出让合同》；
  （ 8）协议出让公告资料；
  （9）其他应归档的材料。

 7 拨土地使用权转让中的协议出让

7.1 划拨土地使用权申请转让，经市、县人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。

7.2 申请与受理
  7.2.1 原土地使用权人应当持下列有关材料，向市、县国土资源管理部门提出划拨土地使用权转让申请：
  （ 1）申请书；
  （ 2）《国有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》；
  （ 3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；
  （ 4）原土地使用权人有效身份证明文件；
  （ 5）共有房地产，应提供共有人书面同意的意见
  （ 6） 法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。
  7.2.2 市、县国土资源管理部门接到申请后，应当对申请人提交的申请材料进行初审，决定是否受理。

7.3 审查，确定协议出让方案
  7.3.1 审查
  市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。
  7.3.2 地价评估
  市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。
  7.3.3 核定出让金额，拟订出让方案
  市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，并拟订协议出让方案。
  7.3.3.1  应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定：
  （ 1）转让后不改变用途等土地使用条件的
  应缴纳的土地使用权出让金额＝拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格
  （ 2）转让后改变用途等土地使用条件的
  应缴纳的土地使用权出让金额＝拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格
  7.3.3.2  协议出让方案应当包括：拟办理出让手续的地块位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、拟出让时间和出让时应缴纳的出让金额等。

7.4 出让方案报批
  市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。

7.5 公开交易
  协议出让方案批准后，市、县国土资源管理部门应向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》。
  《划拨土地使用权准予转让通知书》应当包括准予转让的标的、原土地使用权人、转让确定受让人的要求、受让人的权利、义务、应缴纳的土地出让金等。
  取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的申请人，应当将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。

7.6 签订出让合同，公布出让结果
  通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人应当与受让人签订转让合同，约定双方的权利和义务，明确划拨土地使用权转让价款。
  受让人应在达成交易后 10 日内，持转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县国土资源管理部门申请办理土地出让手续。
  市、县国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案、公开交易情况等，依法收回原土地使用权人的《国有土地划拨决定书》，注销土地登记，收回原土地证书，与受让方签订《国有土地使用权出让合同》。
  市、县国土资源管理部门应当按照 5.8 有关规定公布协议出让结果。

7.7 办理土地登记
  按5.10 规定办理。

7.8 资料归档
  出让手续办结后，市、县国土资源管理部门应当对宗地出让过程中的用地申请、审批、交易、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。应归档的宗地出让资料包括：
  （ 1）申请人的申请材料；
  （ 2）宗地条件及相关资料；
  （ 3）土地评估资料；
  （ 4 ）出让金额确定资料；
  （ 5 ）协议出让方案；
  （ 6 ）出让方案批复文件；
  （ 7 ）《划拨土地使用权准予转让通知书》等相关资料；
  （ 8 ）公开交易资料及转让合同等资料；
  （ 9 ）《国有土地使用权出让合同》等资料；
  （10）协议出让公告资料；
  （ 11）其他应归档的材料。

8 出让土地改变用途等土地使用条件的处理
  出让土地申请改变用途等土地使用条件，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整国有土地使用权出让金，但《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公告出让的除外。原土地使用权人应当按照国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订的国有土地使用权出让合同约定，及时补缴土地使用权出让金额，并按规定办理土地登记。
  调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定：
  应当补缴的土地出让金额＝批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格

附录 A 国有土地使用权出让意向书示范文本格式

国有土地使用权出让意向书

出让人：＿＿省（自治区、直辖市）＿市（县）＿局（甲方）；

拟受让人：＿＿＿＿＿＿＿＿（乙方）。

甲方与乙方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，经过双方协商一致，达成以下用地意向：

第一条 甲方将位于＿＿＿的宗地使用权出让给乙方，宗地编号为＿，宗地面积（大写）＿平方米（小写＿平方米）。宗地四至：东＿＿，南＿＿，西＿＿，北＿＿。

第二条 本用地意向书项下拟出让宗地的用途为＿＿＿，土地使用权出让年期为＿＿年。

第三条 甲方同意在交付土地时该宗地应达到本条第＿项规定的土地条件：

（一）达到场地平整和周围基础设施＿＿通，即＿＿。

（二）周围基础设施达到＿＿通，即＿＿＿，但场地尚未拆迁和平整，建筑物和其他地上物状况如下：＿＿＿＿。

（三）现状土地条件：＿＿＿＿＿＿。

第四条 本用地意向书项下的土地使用权出让价款为每平方一20一

米人民币＿元（大写）（￥＿）；总额为人民币＿（大写）万元（￥＿），其中，国有土地使用权出让金为每平方米人民币＿元（大写）（￥＿）；总额为人民币＿（大写）万元（￥＿），付款方式为＿＿＿。

第五条 乙方在本用地意向书的宗地范围内新建建筑物的，应符合下列要求：

主体建筑物性质＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
  附属建筑物性质＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
  建筑容积率＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
  建筑密度＿＿＿；
  建筑限高＿＿＿；
  投资强度＿＿＿；
  绿地比例＿＿＿；
  开工建设时间＿＿＿＿＿＿；
  竣工时间＿＿＿＿＿＿＿；
  其他土地利用要求＿＿＿＿；

第六条 乙方同意在本用地意向书项下的宗地范围内一并修建下列工程，并在建成后，无偿移交给政府：
  （ 1 ） ＿＿＿＿＿＿；
  （ 2 ） ＿＿＿＿＿＿；

第七条 乙方知悉本《国有土地使用权出让意向书》的内容需要在土地交易场所和中国土地市场网上公示＿＿日，并根据公示期满的反馈情况，按以下情况处理：
  （一）公示期间，有异议且经甲方审查发现确实存在违反法律法规行为的，协议出让程序终止。
  （二）公示期满，无异议或虽有异议但经甲方审查没有发现存在违反法律法规行为的，双方将按本意向书约定签订《国有土地使用权出让合同》。

第八条 符合本意向书第七条第二项规定条件的，双方同意于＿年＿月＿日在＿＿＿签订《国有土地使用权出让合同》。

第九条 未尽事宜，可由双方约定后作为附件，与本意向书具有同等法律效力。

出让人（甲方）：            拟受让人（乙方）：
  地址：                                      地址：
  法定代表人（委托代理人）（签字）：   法定代表人（委托代理人）（签字）：
                                                   电话：                                                                 电话：
                                                   邮政编码：                                    邮政编码：

＿年＿月＿日

附录B 划拨土地使用权准予转让通知书示范文本格式

划拨土地使用权准予转让通知书

＿＿＿（申请人名称）：
  根据你方申请，报经＿＿市（县）人民政府批准，准予你方目前所使用的位于＿＿＿的国有划拨土地使用权转让。该宗地面积为＿＿，用途为＿＿＿，宗地号为＿＿＿。请持本通知书，按规定将该宗地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款，并签订转让合同。
  你方与受让人达成交易后 10 日内，双方应持转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转让方和受让方的身份证明材料等，向我局申请办理土地出让手续，并由受让人与我局签订《国有土地使用权出让合同》，缴纳土地使用权出让金，土地出让金不得低于每平方米＿（大写）元（￥＿）。

  本通知书有效期为＿＿（最长不得超过 6 个月）。

                                           ＿＿＿＿国土资源局（盖章）

                                                   ＿年＿月＿日

招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定
 中华人民共和国国土资源部令第 11 号

二〇〇二年五月九日 

第一条为规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、法规，制定本规定。

第二条在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权的，适用本规定。 

本规定所称招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

本规定所称拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 
    本规定所称挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

第三条招标、拍卖或者挂牌出让国有土地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 

第四条商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 

前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。

第五条国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。 

市、县人民政府土地行政主管部门根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。

第六条市、县人民政府土地行政主管部门应当按照出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。 
    第七条 出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。招标拍卖挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。

第八条出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前 20 日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。 
    第九条 招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：

（一）出让人的名称和地址； 

（二）出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求； 

（三）投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；

（四）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式； 

（五）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；

（六）确定中标人、竞得人的标准和方法；

（七）投标、竞买保证金； 

（八）其他需要公告的事项。 

第十条市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。 

确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，应当实行集体决策。 

招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。

第十一条出让人应当对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的，应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。

第十二条市、县人民政府土地行政主管部门应当为投标人、竞买人查询拟出让土地的有关情况提供便利。

第十三条投标、开标依照下列程序进行：

（一）投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效；

标书投入标箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。 

（二）出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。投标人少于三人的，出让人应当依照本规定重新招标。

（三）评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。

评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。

（四）招标人根据评标结果，确定中标人。

第十四条对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。

第十五条拍卖会依照下列程序进行：

（一）主持人点算竞买人；

（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；

（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；

（四）主持人报出起叫价； 

（五）竞买人举牌应价或者报价；

（六）主持人确认该应价后继续竞价；

（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交； 

（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。

第十六条竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。 
拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。 

第十七条挂牌依照以下程序进行： 

（一）在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；

 （二）符合条件的竞买人填写报价单报价；

（三）出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；

（四）出让人继续接受新的报价； 

（五）出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。

第十八条挂牌时间不得少于 10 个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。 
    第十九条 挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：

（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交； 

（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；

（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。

在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。

第二十条以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。

成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。

成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。签订成交确认书后，出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。

第二十一条中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。 

中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作国有土地使用权出让金，其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后 5 个工作日内予以退还，不计利息。 

第二十二条招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在 10 个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。 

出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。 

第二十三条受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。

第二十四条应当以招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权而擅自采用协议方式出让的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

第二十五条中标人、竞得人有下列行为之一的，中标、竞得结果无效；造成损失的，中标人、竞得人应当依法承担赔偿责任： 

（一）投标人、竞买人提供虚假文件隐瞒事实的；

（二）中标人、竞得人采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的。 
    第二十六条 土地行政主管部门工作人员在招标拍卖挂牌出让活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 

第二十七条以招标拍卖挂牌方式租赁国有土地使用权的，参照本规定执行。

第二十八条本规定自 2002 年 7 月 1 日起施行。

建设项目用地预审管理办法

（2001年6月28日国土资源部第5次部务会议通过，2004年10月29日国土资源部第9次部务会议修订，2008年11月12日国土资源部第13次部务会议修正）

中华人民共和国国土资源部令 第42号

《建设项目用地预审管理办法》已经2008年11月12日国土资源部第13次部务会议修正通过，现予以公布，自2009年1月1日起施行。

部  长 徐绍史

二〇〇八年十一月二十九日

第一条为保证土地利用总体规划的实施，充分发挥土地供应的宏观调控作用，控制建设用地总量，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，制定本办法。

第二条本办法所称建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。

第三条预审应当遵循下列原则：

（一）符合土地利用总体规划；

（二）保护耕地，特别是基本农田；

（三）合理和集约节约利用土地；

（四）符合国家供地政策。

第四条建设项目用地实行分级预审。

需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府的国土资源管理部门预审。

需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关同级的国土资源管理部门预审。

第五条需审批的建设项目在可行性研究阶段，由建设用地单位提出预审申请。

需核准的建设项目在项目申请报告核准前，由建设单位提出用地预审申请。

需备案的建设项目在办理备案手续后，由建设单位提出用地预审申请。

第六条依照本办法第四条规定应当由国土资源部预审的建设项目，国土资源部委托项目所在地的省级国土资源管理部门受理，但建设项目占用规划确定的城市建设用地范围内土地的，委托市级国土资源管理部门受理。受理后，提出初审意见，转报国土资源部。

涉密军事项目和国务院批准的特殊建设项目用地，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请。

应当由国土资源部负责预审的输电线塔基、钻探井位、通讯基站等小面积零星分散建设项目用地，由省级国土资源管理部门预审，并报国土资源部备案。

第七条已批准项目建议书的审批类建设项目与需备案的建设项目申请用地预审的，应当提交下列材料：

（一）建设项目用地预审申请表；

（二）建设项目用地预审申请报告，内容包括拟建项目的基本情况、拟选址占地情况、拟用地面积确定的依据和适用建设用地指标情况、补充耕地初步方案、征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况等；

（三）项目建议书批复文件或者项目备案批准文件；

（四）单独选址建设项目拟选址位于地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内的，提交地质灾害危险性评估报告；

（五）单独选址建设项目所在区域的国土资源管理部门出具是否压覆重要矿产资源的证明材料。

直接审批可行性研究报告的审批类建设项目与需核准的建设项目，申请用地预审的不提交前款第（三）、（四）、（五）项材料。

本条第一款规定的用地预审申请表，由国土资源部统一规定。

第八条直接审批可行性研究报告的审批类建设项目与需核准的建设项目，项目单位应当在用地预审完成后，申请用地审批前，依据相关法律法规的规定，办理地质灾害危险性评估与矿产资源压覆情况证明等手续。

第九条受国土资源部委托负责初审的国土资源管理部门在转报用地预审申请时，应当提供下列材料：

（一）依据本办法第十一条的有关规定，对申报材料作出的初步审查意见。

（二）标注项目用地范围的县级以上土地利用总体规划图及相关图件；

（三）属于《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，应当出具经相关部门和专家论证的规划修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告和修改规划听证会纪要。

第十条符合本办法第七条规定的预审申请和第九条规定的初审转报件，国土资源管理部门应当受理和接收。不符合的，应当场或在五日内书面通知申请人和转报人，逾期不通知的，视为受理和接收。

受国土资源部委托负责初审的国土资源管理部门应当自受理之日起二十日内完成初审工作，并转报国土资源部。

第十一条预审应当审查以下内容：

（一）建设项目选址是否符合土地利用总体规划，是否符合国家供地政策和土地管理法律、法规规定的条件；

（二）建设项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定；

（三）建设项目占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行；

（四）征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况；

（五）属《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，规划的修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定。

第十二条国土资源管理部门应当自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内，完成审查工作，并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源管理部门负责人批准，可以延长十日。

第十三条预审意见应当包括对本办法第十一条规定内容的结论性意见和对建设用地单位的具体要求。

第十四条预审意见是有关部门审批项目可行性研究报告、核准项目申请报告的必备文件。

第十五条建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。

未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告；不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。预审审查的相关内容在建设用地报批时，未发生重大变化的，不再重复审查。

第十六条本办法自2009年1月1日起施行。

国家投资土地开发整理项目实施管理暂行办法
（2003年4月16日国土资源部国土资发〔2003〕122号发布）

第一章 总 则

第一条 为保障国家投资土地开发整理项目顺利实施，全面完成项目建设任务，根据有关法律、法规和政策规定，制定本办法。 

第二条 本办法适用于国家投资土地开发整理项目（以下简称“项目”），包括重点项目、示范项目和补助项目。

第三条 项目实施管理坚持下列基本原则：

（一）权利、义务和责任相统一的原则；

（二）公开、公平、公正的原则；

（三）简化程序、提高效率的原则。

第四条 国土资源部统一对项目实施进行监督管理；县级以上地方国土资源管理部门负责本行政区域内项目实施监督管理。

第五条 项目承担单位组织实施项目，并对项目建设履行项目法人责任，对投资方负责。

项目承担单位的管理和技术人员能够满足项目实施的需要。

第六条 项目实施推行项目法人制、招投标制、工程监理制、合同制、公告制。

第二章 实施准备

第七条 财政部、国土资源部下达项目计划与预算后，县级国土资源管理部门应当提请当地政府成立项目实施领导小组，负责协调解决项目实施中的有关问题。

县级国土资源管理部门按照有关规定核实项目涉及土地地类、面积、界址、权属及补偿方案等，保证地类、面积准确，界址清楚，权属合法，权属调整方案和补偿方案等无争议，为施工创造条件。

第八条 项目承担单位对项目实施进行现场全程管理，并做好下列实施准备工作： 

（一）组织招标、设备和材料采购等咨询服务；

（二）组织工程招投标，签订工程承包合同，委托工程监理；

 （三）编制项目年度实施方案、项目建设进度计划和用款计划；

（四）组织编制施工设计图；

（五）建立工程工期、质量和资金使用管理等相关制度。

第九条 项目承担单位完成项目实施准备后，对项目实施情况进行总结，提出项目开工申请报告，经项目所在县级国土资源管理部门审核同意后，项目开始施工。

第十条 项目承担单位应发布项目公告，接受群众和社会监督。

项目公告内容包括：项目名称、建设位置、建设总规模、新增耕地面积、项目总投资、建设工期、土地权属状况、项目承担单位、项目施工单位、项目工程监理单位、项目设计单位等。
    第十一条 有关单位和个人对项目实施有异议的，项目承担单位应负责解决；解决不了的，提请项目实施领导小组解决；属于重大问题的，由县级国土资源管理部门报上级国土资源管理部门研究解决。

第三章 工程施工

    第十二条 工程开工后，项目承担单位在施工过程中要建立现场办公会制度，召集施工、工程监理、设计等单位协调解决施工过程中施工进度、工程质量、资金使用和项目规划设计执行中出现的问题。 

第十三条 项目施工单位按照项目规划设计、施工设计和施工技术标准进行施工，对出现质量问题或竣工验收不合格的建设工程负责返修；项目施工单位应当建立质量责任制，确定工程项目经理、技术负责人和施工管理负责人；在施工过程中发现规划设计和施工设计有差错的，项目施工单位应当及时提出意见和建议。

第十四条 项目工程监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、规划设计和相关合同，代表项目承担单位对工程质量实施监理，并承担监理责任。项目工程监理单位应当选派具备相应资格的监理人员进驻施工现场；应当按照工程监理规范的要求，对项目建设工程实施监督，控制工程建设的投资、建设工期和工程质量。

单体工程任务完成后，项目工程监理单位应当签署意见。未经项目工程监理单位签署合格意见的，项目承担单位不得拨付工程款，项目施工单位不得进行下一道工序的施工。

第十五条 项目设计单位对项目实施中有关规划设计进行咨询、指导；规划设计需要变更的，负责按要求修改。

第十六条 在施工过程中，各有关单位要严格执行项目计划与支出预算和规划设计。确需变更规划设计的，按以下情形处理：

（一）不涉及项目建设位置、建设总规模、新增耕地面积和项目支出预算调整的，由项目承担单位研究解决；

（二）涉及项目建设位置、建设总规模、新增耕地面积或项目支出预算调整的，由项目承担单位报原批准机关批准。

第十七条 因规划设计变更，造成土地权属重新调整的，应按规定对原权属调整方案补充、说明，并报项目所在县级国土资源管理部门确定。

第四章 竣工验收准备

第十八条 项目建设任务完成后，项目承担单位按照合同规定，做好项目建设自检工作。项目建设自检应当具备下列条件：

（一）项目施工单位已提交交工报告、工程竣工图、工程保修书；

（二）项目工程监理单位已提交监理报告；

（三）有完整的技术档案和施工管理资料。

第十九条 项目承担单位应在项目自检后一个月之内向项目所在县级国土资源管理部门提出项目竣工自查申请报告，准备有关材料，为项目竣工验收做好准备。

项目竣工验收按照《国家投资土地开发整理项目竣工验收暂行办法》（国土资发２００３２１号）有关规定执行。

第二十条 项目承担单位按照有关规定，及时收集、整理项目实施过程中的有关文件、资料、图件等；建立、健全项目档案，并在项目竣工验收后，及时向县级国土资源管理部门移交项目档案。

第五章 监督检查

第二十一条 各级国土资源管理部门要建立监督检查制度，对项目施工进度、工程质量、资金使用、廉政建设等情况进行监督检查；研究解决项目实施中出现的重大问题。
    第二十二条 各级国土资源管理部门按照有关法规，对项目实施中的不正当行为予以纠正；对违法违纪的责任人进行查处；情节严重、构成犯罪的，移交司法机关依照有关法律追究刑事责任。

第二十三条 任何单位和个人对项目建设工程的质量事故、质量缺陷有权检举、控告、投诉。

第六章 附 则

第二十四条 地方政府投资土地开发整理项目实施管理参照本办法执行。

第二十五条 项目实施资金管理按照《土地开发整理项目资金管理暂行办法》（国土资发２０００２８２号）有关规定执行。 

第二十六条 本办法自颁布之日起施行。

军用土地使用权转让管理暂行规定

（１９９５年５月１６日总参谋部、总政治部、总后勤部发布）
  第一章 总则

第一条 为加强军用土地使用权转让管理，适应国家土地使用制度改革，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《中国人民解放军房地产管理条例》，制定本规定。
   第二条 本规定所称军用土地使用权转让，是指依法将军用土地使用权转移的行为。
   第三条 军用土地使用权转让，必须遵循统一政策、统一规划、统一管理的原则，严格执行国家和军队的有关法律法规，科学论证，精心组织，注重效益，不得损害军队和社会的公共利益。
   第四条 军用土地使用权转让，应在保证部队战备、使用和长远建设需要及确保军事秘密安全的前提下进行。军事禁区、保密要求高的单位和军事禁区附近、自己有能力开发的土地和权属有争议的土地严禁转让。非开放地区（含已对外开放县、市辖区内尚未批准开放的沿海岛屿）的军用土地不准对外商和港澳台商转让。
   第五条 军用土地使用权转让由总后勤部基建营房部归口管理。其主要职责：拟制与国家土地政策相适应的法规、规章，组织编审军用土地开发规划与计划，负责军用土地使用权转让和工程开发项目的审批、指导、监督，收缴应上交总部的土地转让费。
  各军区、各军兵种、各总部、国防科工委（以下简称各大单位）所属单位的土地使用权转让，由各大单位后勤基建营房部门归口管理。
   第二章 转让的范围及年限   第六条 军用土地使用权转让范围包括：
  （一）整宗空闲的土地；
  （二）可以划出单独管理的营区边角土地；
  （三）独立院落危旧房占用的土地；
  （四）被列为城市规划改造范围内的土地；
  （五）被列为开发区、经济特区的农场、马场和企业化工厂等用地；
  （六）其他可用于开发的土地。
   第七条 军用土地使用权转让的方式：
  （一）招标；
  （二）协议。
  军用土地使用权转让应保证地价的公开、公正、公平，采取协议方式的转让费不得低于当地政府规定的最低价。
   第八条 军用土地使用权转让类型：
  （一）土地转让；
  （二）利用土地与地方合作建房；
  （三）转让地上建筑物及其他附着物所有权；
  （四）其他类型。
   第九条 转让军用土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；转让地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让。
   第十条 军用土地使用权转让，按下列用途确定最高年限：
  （一）居住用地不得高于７０年；
  （二）工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地不得高于５０年；
  （三）商业、旅游、娱乐用地不得高于４０年；
  （四）综合或者其他用地不得高于５０年。
   第十一条 受让方取得的军用土地使用权年限届满，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权的处置按国家和军队的有关规定办理。
   第三章 项目审批   第十二条 转让军用土地使用权，不论数量多少，一律报总后勤部审批。其中涉及军事设施安全保密，影响军事设施使用效能或妨碍军事活动正常进行的，报总参谋部、总后勤部审批；向外商、港澳台商转让军用土地，报中央军委审批。地上附着物为军事设施的，按军事设施保护法和总部有关规定办理。
   第十三条 转让军用土地使用权按下列程序办理：
  （一）转让单位进行土地开发可行性论证、合作对象资信调查和签订合同（协议）后，向大单位提出申请；
  （二）各大单位审核确定土地面积、用途、用地范围和评估地价后，按程序上报审批；
  （三）军委、总部批复后，按规定向总后勤部和大单位后勤部缴纳土地转让费和土地管理费，领取《军用土地补办出让手续许可证》（以下简称《许可证》），凭《许可证》到当地人民政府土地管理部门办理土地出让、权属过户手续；
  （四）按基建程序申报建设计划；
  （五）修改地籍、营产档案资料。
   第十四条 军用土地使用权转让按后勤供应渠道上报审批，各大单位上报的请示件，必须附有下列资料：
  （一）申报单位的请示件；
  （二）转让双方签订的合同（协议）正本；
  （三）标明转让土地位置的地籍图；
  （四）可行性论证报告；
  （五）土地估价报告；
  （六）受让单位资信材料。
  成片土地开发，除附本条（一）、（二）、（三）、（四）项规定的资料外，还应附有开发总体规划。
   第十五条 军用土地使用权转让，应做到契约文书合法，手续完备，并经公证机关公证。转让单位与合作对象签订的合同（协议）包括以下基本内容（式样附后）：
  （一）转让土地（含地上建筑物、其他附着物）的位置、数量和年限；
  （二）土地转让费的交付方式、时间；
  （三）合作建房的面积、工程总投资、类型、结构、用途、装修标准、开竣工时间及房屋建成后的分成比例；
  （四）转让双方的权益、责任和违约赔偿；
  （五）明确上缴地方和军队税费的责任方；
  （六）明确合同（协议）经军队主管机关审批后生效。
   第十六条 经批准取得土地使用权进行房地产开发的单位，必须按照土地使用权转让合同约定的用途、时间开发。不按合同约定用途开发或两年内未开发的，总部将无偿收回土地使用权。
   第十七条 军用土地使用权转让经批准后，其建设规模、转让土地数量发生改变的，必须重新报批；转让对象发生改变，其他转让条件不变的，由大单位后勤基建营房部门审批，报总后勤部基建营房部备案。各大单位后勤基建营房部门，在每年１２月底前，将项目落实情况上报总后勤部基建营房部。
   第十八条 军用土地使用权转让价格，应由取得资格认可的评估机构进行地价评估，禁止廉价转让军用土地。各大单位后勤基建营房部门有条件的可编设房地产评估机构。
   第四章 收费标准   第十九条 军用土地使用权转让，转让单位必须按转让土地评估地价的２０％向总后勤部缴纳土地转让费；按转让土地评估地价的８％向大单位后勤部缴纳土地管理费。
   第二十条 转让地上建筑物、其他附着物所有权涉及军用土地使用权转让的（含合建分得房屋的出售），转让单位必须按转让经费的２０％向总后勤部缴纳土地转让费；按转让经费的８％向大单位后勤部缴纳土地管理费。
   第二十一条 上缴的土地转让费应一次付清。数额超过５００万元的可分期上缴，分期上缴的时间和数额在批复中明确，首期上缴的经费不得少于５００万元。
   第二十二条 军用土地使用权转让实行许可证制度。解放军土地管理局根据军委、总部的批复文件，收取土地转让费后，核发《许可证》。不按要求缴纳土地转让费的，不发给《许可证》，没有《许可证》的转让项目禁止转让。
   第二十三条 军用土地使用权转让所得剩余经费的使用，由各大单位后勤部通盘考虑，调整使用，并按基建程序上报审批。
   第二十四条 总后勤部和各大单位后勤部收取的土地转让费和土地管理费，由总后勤部基建营房部和各大单位后勤基建营房部门分别实行专项管理，一律用于军队房地产事业。
   第五章 奖励和处罚   第二十五条 对按规定转让军用土地使用权并在工作中取得突出成绩的单位和个人，应按有关规定，给予精神或者物质奖励。
   第二十六条 对擅自转让或变相转让军用土地使用权的，必须全部没收其转让收入或合建所得房产，并对主管负责人和直接责任者按有关规定给予处分。没收的经费按财务系统逐级上缴到总后勤部，房产由总后勤部统一调整处理。
   第二十七条 对利用军用土地使用权做交易、谋取私利，造成军队房地产严重流失的，除限期收回房地产外，应当根据情节轻重给予决策人和直接责任者行政处分、经济处罚；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
   第二十八条 对不按规定上缴经费的单位，必须限期补缴；对拒不补缴者，可在下达该单位的基建计划中扣抵。
   第六章 附则   第二十九条 军用土地使用权入股、抵押和以土地使用权为条件与地方、外商、港澳台商兴办合资合作企业；军内大单位间的合作建房、调整给军内企业单位土地，其报批程序、收费标准按本规定办理。
   第三十条 军用土地使用权出租和土地开发后的经营管理（不含房屋出售），按《军队房地产经营管理规定》办理。

第三十一条 本规定由总后勤部基建营房部负责解释。

第三十二条 本规定自发布之日起施行。以往印发的有关文件与本规定不一致的，均以本规定为准。

附件一：          

军用土地使用权转让合同（参考式样）

甲方：（转让土地的军队单位名称或部队代号）
  乙方：（受让土地的单位名称）

根据国家和军队有关政策和法规，就军用土地转让问题，双方本着平等、自愿、互利的原则，经协商，订立本合同。

第一条  甲方转让给乙方的地块位于＿＿＿，宗地编号＿＿＿，该地块总面积＿＿＿平方米，建筑面积＿＿＿平方米。

第二条  乙方按本合同规定向甲方支付土地转让费＿＿＿万元，地上建筑物拆迁补偿费及其他费用＿＿＿万元（注：视具体情况定）。

第三条  本合同项下的土地使用权转让年限＿＿＿年，自＿＿＿起算。

第四条  甲方负责办理军队内部土地转让的报批手续，领取《军用土地补办出让手续许可证》，按规定应上缴的土地转让费、土地管理费由＿＿＿方承担。
  第五条  本合同经双方签订后＿＿＿日内，乙方须以现金支票或现金向甲方缴付＿＿＿万元作为履行合同的定金，定金抵作＿＿＿费（注：视具体情况定）。

第六条  除合同另有规定外，乙方应在本合同生效后＿＿＿日内（之前），将合同要求支付的一切费用汇入甲方开户银行帐号内，开户单位＿＿＿，开户银行＿＿＿，帐号＿＿＿。

第七条  甲方银行帐号如有变更，应在变更后＿＿＿日内以书面形式通知乙方，由于甲方未及时通知此类变更而造成误期付款所引起的任何延迟收费，乙方均不承担违约责任。

第八条  甲方在收到乙方全部款项后＿＿＿日内，提供本合同项下转让地块，并协助乙方办理土地产权变更登记手续。

第九条  甲方对乙方受让土地开发、使用、管理的限制条件（注：视具体情况确定是否限定）。在转让期内乙方如需改变上述限定，应当取得甲方同意。
  第十条  乙方依本合同取得的土地使用权，可按国家有关规定进行转让、出租、抵押。但本合同另有规定者除外。

第十一条  本合同规定的转让期满，乙方受让的土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权的处置按国家和军队有关规定办理。

乙方如需继续使用该地块，应在期满前＿＿＿日向甲方提出续期申请书，经军队主管部门审批后，确定新的转让年限和转让条件，签订续期转让合同。
  第十二条  甲方根据军事需要可以提前收回土地使用权，并给予乙方适当的经济补偿。

第十三条  如果一方未能履行合同项下的义务，视为违反本合同。违反方从另一方收到具体说明违反情况的通知后，应在＿＿＿日内纠正该违约。如＿＿＿日内没有纠正，违约方应向另一方赔偿违约引起的一切直接和可预见的损失。
  第十四条  如果甲方逾期＿＿＿月不能提供本合同转让地块，视为自动终止合同，甲方退回乙方双倍定金和其他费用，并赔偿乙方＿＿＿％的违约金。

第十五条  如果乙方不能按时支付任何应付款项，从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的＿＿＿％缴纳滞纳金。如果乙方逾期＿＿＿月不付清全部款项，视为自动终止合同，乙方所付款项＿＿＿％作为赔偿金归甲方所有。

第十六条  任何一方因不可抗力造成延误，部分或全部不能履行合同均不承担责任。遭受不可抗力事件的一方应在条件允许下采取一切合理措施以减少因这一事件造成的损失。

第十七条  本合同经军队主管机关审批后生效。

第十八条  本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件。合同附件与本合同具有同等法律效力。
  第十九条  因执行合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成，双方同意向经济合同仲裁委员会申请仲裁（当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又没有达成书面仲裁协议的，可向人民法院起诉）。

第二十条  本合同正本一式＿＿＿份，甲乙双方各执＿＿＿份。上报军队主管部门＿＿＿份。
  甲方：              （盖章）乙方：              （盖章）
  法定代表人：            （签字）法定代表人：          （签字）
  签约地点, ：

签约时间：

备注：本合同（或称协议）仅供参考，具体条款可根据项目情况取舍、增加和修改。

附件二：                

合作建房合同（参考式样）

甲方：（提供土地的军队单位名称或部队代号）

乙方：（合作单位名称）

根据国家和军队有关政策和法规，就合作建房问题，双方本着平等、自愿、互利的原则，经协商，订立本合同。

第一条  甲乙双方合作建设＿＿＿项目，建筑面积平方米。

第二条  甲方负责提供的土地位于＿＿＿，宗地编号＿＿＿，面积为＿＿＿平方米，拆除建筑面积＿＿＿平方米。

第三条  乙方负责提供建设经费＿＿＿万元。

第四条  由＿＿＿方负责合作建房涉及的地上建筑物及其他附着物的拆迁安置，乙方负责支付甲方补偿费＿＿＿万元。此项经费本合同生效后＿＿＿日内由乙方＿＿＿付给甲方。

第五条  甲方负责办理军队内部合作建房的报批手续，领取《军用土地补办出让手续许可证》，按规定应上缴的土地转让费、土地管理费由＿＿＿方承担。

第六条  由＿＿＿方负责向有关部门申请办理合建项目的规划、立项、建房指标及其他有关事宜，发生的费用由＿＿＿方负责。

第七条  由＿＿＿方负责合建项目的工程设计、施工，发生的费用由＿＿＿负责。

第八条  建筑装修及设备标准（视情酌定）。

第九条  工程管理办法（视情酌定）。

第十条  建设工期＿＿＿月，自＿＿＿起算。

第十一条  本合同经双方签订后＿＿＿日内，乙方须以现金支票或现金向甲方缴付＿＿＿万元作为履行合同的定金，定金抵作＿＿＿费（注：视具体情况定）。

第十二条  除合同另有规定外，乙方应在本合同生效后＿＿＿内（或之前），将合同要求支付的一切费用汇入甲方开户银行帐号内，开户单位＿＿＿，开户银行＿＿＿，帐号＿＿＿。

第十三条  甲方银行帐号如有变更，应在变更后＿＿＿日内以书面形式通知乙方，由于甲方未及时通知此类变更而造成误期付款所引起的任何延迟收费，乙方均不承担违约责任。

第十四条  房屋建成后，双方按＿＿＿比例分房，即甲方分得房屋面积＿＿＿平方米，乙方分得房屋面积＿＿＿平方米及相应的土地面积＿＿＿平方米。

第十五条  房屋按＿＿＿分配（注：视具体情况定）。

第十六条  本合同项下的土地使用权转让年限为＿＿＿年，自＿＿＿起算。
  第十七条  乙方在本合同转让年限内享有分得房屋的所有权及相应的土地使用权。甲方应协助乙方办理房屋和土地产权登记手续。

第十八条  乙方分得房屋的出售、出租、使用管理的限制条件（注：视具体情况确定是否限定）。在转让期限内乙方如需改变上述限定，应当取得甲方同意。

第十九条  乙方依本合同取得的土地使用权，可按国家有关规定进行转让、出租、抵押。但本合同另有规定者除外。

第二十条  乙方分得房屋的水、电、气、暖（注：视具体情况定）由＿＿＿方负责供应，发生的费用由＿＿＿方承担。

第二十一条  本合同规定的转让期满，乙方受让的土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权的处置按国家和军队有关规定办理。

乙方如需继续使用分得的房地产，应在期满前＿＿＿日向甲方提出续期申请书，经军队主管部门审批后，确定新的转让年限及转让条件，签订续期转让合同。
  第二十二条  在特殊情况下，甲方根据军事需要可以提前收回土地使用权，并给予乙方适当的经济补偿。

第二十三条  如果一方未能履行合同项下的义务，视为违反本合同。违反方从另一方收到具体说明违反情况的通知后，应在＿＿＿日内纠正该违约。如＿＿＿日内没有纠正，违约方应向另一方赔偿违约引起的一切直接和可预见的损失。

第二十四条  如果甲方逾期＿＿＿月不能提供项目用地，视为自动终止合同，甲方退回乙方双倍定金及其他费用，并赔偿乙方＿＿＿％的违约金。
  第二十五条  如果乙方不能按时支付任何应付款项，从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的＿＿＿％缴纳滞纳金。如果乙方逾期＿＿＿月不付清全部款项，视为自动终止合同，乙方所付款项＿＿＿％作为赔偿金归甲方所有。

第二十六条  如果乙方在＿＿＿月内不投资兴建该项目，甲方有权无偿收回土地使用权，定金归甲方所有。

第二十七条  任何一方因不可抗力造成延误，部分或全部不能履行合同均不承担责任。遭受不可抗力事件的一方应在条件允许下采取一切合理措施以减少因这一事件造成的损失。
  第二十八条  本合同经军队主管机关审批后生效。

第二十九条  本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件。合同附件与本合同具有同等法律效力。

第三十条  因执行合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成，双方同意向经济合同仲裁委员会申请仲裁（当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又没有达成书面仲裁协议的，可向人民法院起诉）。

第三十一条  本合同正本一式＿＿＿份，甲乙双方各执＿＿＿份。上报军队主管部门＿＿＿份。

甲方：          （盖章）             乙方：          （盖章）

  法定代表人：       （签字）          法定代表人：        （签字）

签约地点：

签约时间：

备注：本合同（或称协议）仅供参考，具体条款可根据项目情况取舍、增加和修改。

关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知

国土资发[2007]29号

各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局）、财政厅（局），计划单列市国土资源行政主管部门、财政局；各军区联勤部，各兵种后勤部，总参三部、管理保障部，总政直工部，总装后勤部，军事科学院院务部，国防大学、国防科技大学校务部，总后所属直供单位：

为进一步加强军队空余土地转让管理，规范土地转让行为，严格执行经营性用地招标拍卖挂牌出让制度，根据国家土地管理法律政策规定和军队的有关规定，现就军队空余土地转让的有关问题通知如下：

  一、严格控制军队空余土地的转让范围

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  军队土地是保障部队战备、训练、工作和生活的重要物质基础。军队空余土地应当首先满足军队单位的用地需求，凡是军队新上建设项目需要使用土地的，应当尽量从现有军队空余土地中调整解决。今后，转让军队空余土地，要按照总后勤部的有关规定，除整宗空余土地、部队部署调整搬迁后空出土地、军队售房区土地、独立坐落干休所土地，以及地方城市规划修建市政基础设施和公益性设施占用土地外，其它军队空余土地原则上不得转让。同时，军队空余土地转为民用之前，军队单位应当严格审查转让是否涉及军事安全、保密等问题，凡涉及军事安全、保密的，一律不得转让。

  二、严格实行军队土地转让计划管理 www.tjcsw.com天 津 财税 网

  转让军队空余土地，由军队土地使用单位提出申请，按程序报总后勤部批准后，纳入军队空余土地转让计划。军队空余土地在申请转让时，应当征求当地国土资源管理部门和城市规划管理部门的意见，符合土地利用总体规划和城市规划的，应当明确宗地转让后的土地用途、容积率等土地开发利用和规划设计条件。军队空余土地转让计划经总后勤部批准后，抄送有关省（自治区、直辖市）国土资源管理部门和土地所在地的市、县人民政府。市、县人民政府在编制年度土地供应计划时，应优先安排纳入军队空余土地转让计划的土地。未纳入军队空余土地转让计划和当地土地年度供应计划的土地，不得转让。

  三、规范军队空余土地转让行为 天津财税网

  经依法批准，可以依法转让的军队空余土地，其土地面积、用途、开发利用和规划设计条件、转让方式、交易结果等信息，在当地土地有形市场和中国土地市场网等相关媒体上公布。凡属于商业、旅游、娱乐、商品住宅和工业用途的，必须在当地统一的土地市场公开转让，按价高者得的原则，确定土地使用权人。 www.tjcsw.com天 津财 税信息 网

  军队空余土地转让可采用以下三种模式：（一）由当地政府收购储备，再由政府统一出让；（二）直接在当地的土地有形市场公开转让，由军队与土地所在地的市、县人民政府国土资源管理部门协商一致后共同实施，招标拍卖挂牌的具体事务性工作可由当地国土资源管理部门承办；（三）由军队单位按照总后勤部的有关规定组织公开转让，确定受让人，市、县国土资源管理部门按规定与受让人签订《国有土地使用权出让合同》，按市场价格核定土地出让收益。具体采用哪种模式，由军队单位与土地所在地的市、县国土资源管理部门协商后，在申报军队空余土地转让计划时一并上报总后勤部审批。

  军队空余土地转让项目应当上报总后勤部审批，未经总后勤部批准并确认许可的，各级国土资源管理部门不得办理有关手续。具体办法，由总后勤部另行制定。 www.tjcsw.com天津 财税网

  四、加强军队空余土地转让后的监督管理 www.tjcsw.com

  军队空余土地转让后不再属于军用土地，纳入地方职能部门的监督管理。土地用途、开发利用和规划设计条件应当作为军队空余土地转让的前置条件，并在转让文件和《国有土地使用权出让合同》中明确。用地者应当严格按照军队空余土地转让批准文件和《国有土地使用权出让合同》的约定开发利用土地，国土资源管理部门应当加强《国有土地使用权出让合同》管理。对于改变土地用途、容积率等土地使用条件的，应当严格按照《国有土地使用权出让合同》的约定，补交不同用途、容积率的土地价款差额或收回土地使用权重新公开出让。

最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复

（2003年6月9日 法函[2003]34号）

 

广西壮族自治区高级人民法院：

  你院桂高法[2001]342号《关于土地转让方未按规定完成对土地的开发投资即签订土地使用权转让合同是否有效问题的请示》收悉。经研究，答复如下：

  根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合两个条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。因此，未同时具备上述两个条件，而进行转让的，其转让合同无效。

  以出让方式取得土地使用权后转让房地产的，转让方已经支付全部土地使用权出让金，并且转让方和受让方前后投资达到完成开发投资总额的百分之二十五以上，已经办理了登记手续，或者虽然没有办理登记手续，但当地有关主管部门同意补办土地使用权转让手续的，转让合同可以认定有效。

  对于当事人违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款规定的，人民法院可以建议政府有关部门依法给予处罚。

, -count: 2.0; mso-pagination: widow-orphan; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto" class=MsoNormal align=left>地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

第三十四条 土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。

抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。

第三十五条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当按照规定办理抵押登记。

第三十六条 抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。

因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。

第三十七条 处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。

第三十八条 抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。

第六章 土地使用权终止

第三十九条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。

第四十条 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。

第四十一条 土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

第四十二条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。

第七章 划拨土地使用权

第四十三条 划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。
前款土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。
第四十四条 划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
第四十五条 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

（二）领有国有土地使用证；

（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。
第四十六条 对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。

第四十七条 无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。

对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。

无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。

第八章 附则

第四十八条 依照本条例的规定取得土地使用权的个人，其土地使用权可以继承。
第四十九条 土地使用者应当依照国家税收法规的规定纳税。

第五十条 依照本条例收取的土地使用权出让金列入财政预算，作为专项基金管理，主要用于城市建设和土地开发。具体使用管理办法，由财政部另行制定。

第五十一条 各省、自治区、直辖市人民政府应当根据本条例的规定和当地的实际情况选择部分条件比较成熟的城镇先行试点。

第五十二条 外商投资从事开发经营成片土地的，其土地使用权的管理依照国务院的有关规定执行。

第五十三条 本条例由国家土地管理局负责解释；实施办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

第五十四条 本条例自发布之日起施行。

国土资源部规范国有土地租赁若干意见

国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知

     （一九九九年八月一日 国土资发（１９９９）２２２号）

各省、自治区、直辖市及计划单列市土地（国土）管理局（厅），解放军土地管理局，新疆生产建设兵团土地管理局：

  近年来，一些地方土地管理部门深化土地使用制度改革，完善土地有偿使用方式，开展了国有土地租赁试点，取得了一定的经验。新颁布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《条例》）已将国有土地租赁规定为国有土地有偿使用的一种方式。为贯彻实施《条例》，规范国有土地租赁行为，现将《规范国有土地租赁若干意见》（以下简称《意见》）印发给你们，请结合本地实际认真贯彻执行。

             

  一、严格依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，确定国有土地租赁的适用范围。

  国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。当前应以完善国有土地出让为主，稳妥地推行国有土地租赁。

  对原有建设用地，法律规定可以划拨使用的仍维持划拨，不实行有偿使用，也不实行租赁。对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。

  二、国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。采用双方协议方式出租国有土地的租金，不得低于出租底  价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准，协议出租结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露，接受上级土地行政主管部门和社会监督。

  三、国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的，租金标准应按全额地价折算；承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。

  采用短期租赁的，一般按年度或季度支付租金；采用长期租赁的，应在国有土地租赁合同中明确约定土地租金支付时间、租金调整的时间间隔和调整方式。

  四、国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过５年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。

  五、租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。租赁合同内容应当包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、出租方和承租方的权利义务等。

  六、国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。

  承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。

  承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。

  地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租

土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁

合同同时转让。

  在使用年期内，承租人有优先受让权，租赁土地在办理出让手续后，终止租赁

关系。

  七、国家对土地使用者依法取得的承租土地使用权，在租赁合同约定的使用年

限届满前不收回；因社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，应对承租人

给予合理补偿。

  承租土地使用权期满，承租人可申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应予以批准。未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，承租土地使用权由国家依法无偿收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、构筑物，恢复土地原状。

  承租人未按合同约定开发建设、未经土地行政主管部门同意转让、转租或不按合同约定按时交纳土地租金的，土地行政主管部门可以解除合同，依法收回承租土地使用权。

  八、各级土地行政主管部门要切实加强国有土地租金的征收工作，协助财政部门作好土地租金的使用管理。收取的土地租金应当参照国有土地出让金的管理办法进行管理，按规定纳入当地国有土地有偿使用收入，专项用于城市基础设施建设和土地开发。

  九、各省、市在本《意见》下发前对国有土地租赁适用范围已有规定或各地已签订《国有土地租赁合同》的，暂按已有规定及《国有土地租赁合同》的约定执行，并在今后工作中逐步规范；本《意见》下发后实施国有土地租赁的，一律按本《意见》要求规范办理。

协议出让国有土地使用权规定

中华人民共和国国土资源部令

第21号

  《协议出让国有土地使用权规定》，已经2003年6月5日国土资源部第6次部务会议通过，现予发布，自2003年8月1日起施行。

                                           部长 田凤山

                                          2003年6月11日

第一条 为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，规范协议出让国有土地使用权行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。

第二条 在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的，适用本规定。

本规定所称协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第三条 出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。

第四条 协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

第五条 协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的７０％。

低于最低价时国有土地使用权不得出让。

第六条 省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门应当依据本规定第五条的规定拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后公布，由市、县人民政府国土资源行政主管部门实施。

第七条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报同级人民政府批准后组织实施。

国有土地使用权出让计划经批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。 

因特殊原因，需要对国有土地使用权出让计划进行调整的，应当报原批准机关批准，并按照前款规定及时向社会公布。

国有土地使用权出让计划应当包括年度土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段以及供地时间等内容。 

第八条 国有土地使用权出让计划公布后，需要使用土地的单位和个人可以根据国有土地使用权出让计划，在市、县人民政府国土资源行政主管部门公布的时限内，向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。

市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不得少于３０日。

第九条 在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让；但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。

同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。
    第十条 对符合协议出让条件的，市、县人民政府国土资源行政主管部门会同城市规划等有关部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地项目类型、规模等，制定协议出让土地方案。

协议出让土地方案应当包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等。

第十一条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况，按照《城镇土地估价规程》的规定，对拟出让地块的土地价格进行评估，经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策合理确定协议出让底价。

协议出让底价不得低于协议出让最低价。

协议出让底价确定后应当保密，任何单位和个人不得泄露。

第十二条 协议出让土地方案和底价经有批准权的人民政府批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商，协商一致且议定的出让价格不低于出让底价的，方可达成协议。

第十三条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据协议结果，与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。

第十四条 《国有土地使用权出让合同》签订后７日内，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当将协议出让结果在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布，接受社会监督。

公布协议出让结果的时间不得少于１５日。

第十五条 土地使用者按照《国有土地使用权出让合同》的约定，付清土地使用权出让金、依法办理土地登记手续后，取得国有土地使用权。

第十六条 以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。

第十七条 违反本规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分：

（一）不按照规定公布国有土地使用权出让计划或者协议出让结果的；

（二）确定出让底价时未经集体决策的；

 （三）泄露出让底价的；

（四）低于协议出让最低价出让国有土地使用权的；

（五）减免国有土地使用权出让金的。

违反前款有关规定，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十八条 国土资源行政主管部门工作人员在协议出让国有土地使用权活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十九条 采用协议方式租赁国有土地使用权的，参照本规定执行。

第二十条 本规定自２００３年８月１日起施行。原国家土地管理局１９９５年６月２８日发布的《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》同时废止。

最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

法释[2005]5号

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释。

一、土地使用权出让合同纠纷

第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。

第二条 开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。

本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。

第三条 经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。

当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。
    第四条 土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。

第五条 受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。

第六条 受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。

二、土地使用权转让合同纠纷

第七条本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。

第八条 土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

第九条 转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

第十条 土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：

（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；

（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；

（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；

（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。

未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。

第十一条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。

第十二条 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

第十三条 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

三、合作开发房地产合同纠纷

第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
    第十五条 合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。

当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。

第十六条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。

第十七条 投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。

第十八条 房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。

第十九条 在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：

（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；

（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；

（三）擅自变更建设工程规划。

因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失，由当事人按照过错承担。

第二十条 房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的  投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。

第二十一条 当事人违反规划开发建设的房屋，被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除，当事人对损失承担协商不成的，按照当事人过错确定责任；过错无法确定的，按照约定的投资比例确定责任；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定责任。

第二十二条 合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。

第二十三条 合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。

第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。

第二十六条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。

第二十七条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。

四、其它
    第二十八条本解释自2005年8月1日起施行；施行后受理的第一审案件适用本解释。

本解释施行前最高人民法院发布的司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。

 协议出让国有土地使用权规范（试行）

（国土资源部2006年5月31日以国土资发〔2006〕114号发布，2006年8月1日实施）
  前  言

  1 适用范围

2 引用的标准和文件

3 依据
  4 总则
  5 供地环节的协议出让
  6 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让
  7 划拨土地使用权转让中的协议出让
  8 出让土地改变用途等土地使用条件的处理
  附录 A 国有土地使用权出让意向书示范文本格式
  附录 B 划拨土地使用权准予转让通知书示范文本格式

前   言

为完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权协议出让行为，统一程序和标准，加强国有土地资产管理，推进土地市场建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《协议出让国有土地使用权规定》等规定，制定本规范。

本规范的附录 A 、附录 B 为协议出让活动中所需文本示范格式。

本规范由国土资源部提出并归口。

本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司，国土资源部土地整理中心，辽宁省国土资源厅，黑龙江省国土资源厅，江苏省国土资源厅。

本规范主要起草人员：廖永林、冷宏志、岳晓武、雷爱先、高永、谢量雄、吴迪、宋玉波、牟傲风、叶卫东、钟松忆、林立森、申亮、陈梅英、周旭、沈飞、张防。本规范参加起草人员（以姓氏笔画为序）：于世专、马尚、王薇、车长志、邓岳方、叶元蓬、叶东、任钊洪、关文荣、刘显棋、刘祥元、刘瑞平、朱育德、闻洪溪、严政、吴永高、吴海洋、张万中、张英奇、李延荣、李晓娟、李晓斌、束克欣、杨玉芳、杨江正、肖建军、陈永真、陈国庆、林君衡、罗演广、祝军、胡立兵、胡红兵、赵春华、郝吉虎、高志云、徐建设、涂高坤、秦水龙、钱友根、梁红、黄文波、韩建国、韩洪伟、靳薇、潘洪篙、魏成、魏莉华

本规范由国土资源部负责解释。

1 适用范围
  在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权，适用本规范；以协议方式租赁国有土地使用权、出让国有土地他项权利，参照本规范执行。

2 引用的标准和文件

下列标准和文件所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准和文件的最新版本。
  GB/T 18508-2001《城镇土地估价规程》

国土资发〔2000〕303号《国有土地使用权出让合同示范文本》

国土资发〔2001〕255号《全国土地分类 》

国土资发〔2004〕 232 号《工业建设项目用地控制指标》

3 依据

（1）《中华人民共和国土地管理法》
  （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》
  （3）《中华人民共和国城市规划法》
  （4）《中华人民共和国行政许可法》
  （5）《中华人民共和国合同法》
  （6）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
  （7）《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》（中发〔2005〕3号）
  （8）《国务院关于加强国有土地资产管理的15号》（国发〔2001〕15号）
  （9）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发 〔2004〕28号
  （10）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21 号）

4 总则

4.1 协议出让国有土地使用权内涵
  本规范所称协议出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。

4.2 协议出让国有土地使用权原则
  （1）公开、公平、公正；
  （2）诚实信用。

4.3 协议出让国有土地使用权范围
  出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，方可采取协议方式，主要包括以下情况：
  （1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；
  （2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；
  （3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；
  （4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；
  （5）法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。

4.4 协议出让国有土地使用权组织管理
  国有土地使用权协议出让由市、县国土资源管理部门组织实施。
  国有土地使用权出让实行集体决策。市、县国土资源管理部门可根据实际情况成立国有土地使用权出让协调决策机构，负责协调解决出让中的相关问题，集体确定有关事项。

4.5 协议出让价格争议裁决
  对于经营性基础设施、矿业开采等具有独占性和排他性的用地，应当建立协议出让价格争议裁决机制。此类用地协议出让过程中，意向用地者与出让方在出让价格方面有争议难以达成一致，意向用地者认为出让方提出的出让价格明显高于土地市场价格的，可提请出让方的上一级国土资源管理部门进行出让价格争议裁决。

4.6 地方补充规定
  地方可对本规范做出补充规定或实施细则，并报上一级国土资源管理部门备案。

5 供地环节的协议出让

5.1 供地环节协议出让国有土地使用权的一般程序
  （1）公开出让信息，接受用地申请，确定供地方式；
  （2）编制协议出让方案；
  （3）地价评估，确定底价；
  （4）协议出让方案、底价报批；
  （5）协商，签订意向书；
  （6）公示；
  （7）签订出让合同，公布出让结果；
  （8）核发《建设用地批准书》，交付土地；
  （9）交付土地土地登记；

5.2 公开出让信息，接受用地申请，确定供地方式
  5.2.1 市、县国土资源管理部门应当将经批准的国有土地使用权出让计划向社会公布。有条件的地方可以根据供地进度安排，分阶段将国有土地使用权出让计划细化落实到地段、地块，并将相关信息及时向社会公布。国有土地使用权出让计划以及细化的地段、地块信息应当同时通过中国土地市场网（ www.landchina.com ）公布。
  5.2.2 市、县国土资源简理部门公布国有土地使用权出让计划、细化的地段、地块信息，应当同时明确用地者申请用地的途径和方式，公开接受用地申请。
  5.2.3 需要使用土地的单位和个人（以下简称意向用地者）应当根据公布的国有土地使用权出让计划，细化的地段、地块信息以及自身用地需求，向市、县国土资源管理部门提出用地申请。
  5.2.4 在规定时时间内，同一地块只有一个意向用地者的，市、县国源管理部门方可采取协议方式出让，但属于商业、旅游、娱乐品住宅等经营性用地除外。对不能确定是否符合协议出让范围的具体宗地，可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。

5.3 编制协议出让方案
  市、县国土资源管理部门应当会同规划等部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地类型、规模等，编制国有土地使用权协议出让方案。
  协议出让方案应当包括：拟出让地块的位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、供地时间、供地方式等。

5.4 地价评估，确定底价
  5.4.1 地价评估 
  市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况，按照《城镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。
  地价评估由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位组织进行，根据需要也可以委托具有土地估价资质的土地或不动产评估机构进行评估。
  5.4.2 确定底价
  市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定协议出让底价。
  协议出让底价不得低于拟出让地块所在区域的协议出让最低价。
  出让底价确定后，在出让活动结束之前应当保密，任何单位和个人不得泄露。

5.5 协议出让方案、底价报批
  市、县国土资源管理部门应当按规定将协议出让方案、底价报有批准权的人民政府批准。

5.6 协商，签订意向书
  市、县国土资源管理部门依据经批准的协议出让方案和底价，与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商、谈判。协商谈判时，国土资源管理部门参加谈判的代表应当不少于 2 人。
  双方协商、谈判达成一致，并且议定的出让价格不低于底价的，市、县国土资源管理部门应当与意向用地者签订《国有土地使用权出让意向书》。

5.7 公示

5.7.1 《国有土地使用权出让意向书》签订后，市、县国土资源管理部门将意向出让地块的位置、用途、面积、出让年限、土地使用条件、意向用地者、拟出让价格等内容在当地土地有形市场等指定场所以及中国土地市场网进行公示，并注明意见反馈途径和方式。公示时问不得少于 5 日。
  5.7.2 公示期间，有异议且经市、县国土资源管理部门审查发现确实存在违反法律法规行为的，协议出让程序终止。

5.8 签订出让合同，公布出让结果
  公示期满，无异议或虽有异议但经市、县国土资源管理部门审查没有发现存在违反法律法规行为的，市、县国土资源管理部门应当按照《国有土地使用权出让意向书》约定，与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。
  《国有土地使用权出让合同》签订后 7 日内，市、县国土资源管理部门将协议出让结果通过中国土地市场网以及土地有形市场等指定场所向社会公布，接受社会监督。
  公布出让结果应当包括土地位置、面积、用途、开发程度、土地级别、容积率、出让年限、供地方式、受让人、成交价格和成交时间等内容。

5.9 核发《建设用地批准书》，交付土地
  市、县国土资源管理部门向受让人核发《建设用地批准书》，并按照《国有土地使用权出让合同》、《建设用地批准书》约定的时间和条件将出让土地交付给受让人。

5.10 办理土地登记
  受让人按照《国有土地使用权出让合同》约定付清全部国有土地使用权出让金，依法申请办理土地登记手续，领取《国有土地使用证》，取得土地使用权。

5.11 资料归档
  协议出让手续全部办结后，市、县国土资源管理部门应当对宗地出让过程中的出让信息公布、用地申请、审批、谈判、公示、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。应归档的宗地出让资料包括：
  （ 1）用地申请材料；
  （ 2）宗地条件、宗地规划指标要求；
  （ 3）宗地评估报告；
  （ 4）宗地出让底价及集体决策记录；
  （ 5）协议出让方案；
  （ 6）出让方案批复文件；
  （ 7）谈判记录；
  （ 8）《协议出让意向书》 ；
  （ 9）协议出让公示资料；
  （ 10）《国有土地使用权出让合同》 ；
  （ 11）协议出让结果公告资料；
  （ 12）核发建设用地批准书与交付土地的相关资料；
  （ 13）其他应归档的材料。

6 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让

6.1 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让的，分别按下列情形处理：
  （ 1）不需要改变原土地用途等土地使用条件，且符合规划的，报经市、县人民政府批准后，可以采取协议出让手续；
  （ 2）经规划管理部门同意可以改变土地用途等七项使用条件的，报经市、县人民政府批准，可以办理协议出让手续，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权公开出让的除外。

6.2 申请与受理
  6.2.1  原划拨、承租土地使用权拟申请办理出让手续的，应由原土地使用权人持下列有关材料，向市、县国土资源管理部门提出申请：
  （ 1）申请书；
  （ 2）《国有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》或《国有土地租赁合同》 ；
  （ 3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；
  （ 4）原土地使用权人有效身份证明文件；
  （ 5）改变用途的应当提交规划管理部门的批准文件；
  （ 6） 法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。
  6.2.2 市、县国土资源管理部门接到申请后，应当对申请人提交的申请材料进行初审，决定是否受理。

6.3 审查，确定协议出让方案
  6.3.1 审查
  市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。
  6.3.2  地价评估
  市、县国土资源管理部门应当组织对申请地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。改变土地用途等土地使用条件的，出让土地使用权价格应当按照新的土地使用条件评估。
  6.3.3  核定出让金额，拟订出让方案
  市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定协议出让金额，并拟订协议出让方案。
  6.3.3.1 申请人应缴纳土地使用权出让金额分别按下列公式核定：
  （ 1）不改变用途等土地使用条件的
  应缴纳的土地使用权出让金额＝拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格
  （ 2）改变用途等土地使用条件的
  应缴纳的土地使用权出让金额＝拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格
  6.3.3.2 协议出让方案应当包括；拟办理出让手续的地块位置、四至、用途、面积、年限、拟出让时间和应缴纳的出让金额等。

6.4 出让方案报批
  市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。

6.5 签订出让合同，公布出让结果
  市、县人民政府批准后，国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案，依法收回原土地使用权人的《国有土地划拨决定书》或解除《国有土地租赁合同》，注销土地登记，收回原土地证书，并与申请人签订《国有土地使用权出让合同》。
  《 国有土地使用权出让合同》签订后，市、县国土资源管理部门应当按照5. 8 的规定公布协议出让结果。

6.6 办理土地登记按5.10 规定办理。

6.7 资料归档
  协议出让手续全部办结后，市、县国土资源局应当对宗地出让过程中的用地申请、审批、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。应归档的宗地出让资料包括：
  （ 1）申请人的申请材料；
  （ 2）宗地条件及相关资料；
  （ 3）土地评估资料；
  （ 4 ）出让金额确定资料；
  （ 5 ）协议出让方案；
  （6）出让方案批复文件；
  （7）《国有土地使用权出让合同》；
  （ 8）协议出让公告资料；
  （9）其他应归档的材料。

 7 拨土地使用权转让中的协议出让

7.1 划拨土地使用权申请转让，经市、县人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。

7.2 申请与受理
  7.2.1 原土地使用权人应当持下列有关材料，向市、县国土资源管理部门提出划拨土地使用权转让申请：
  （ 1）申请书；
  （ 2）《国有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》；
  （ 3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；
  （ 4）原土地使用权人有效身份证明文件；
  （ 5）共有房地产，应提供共有人书面同意的意见
  （ 6） 法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。
  7.2.2 市、县国土资源管理部门接到申请后，应当对申请人提交的申请材料进行初审，决定是否受理。

7.3 审查，确定协议出让方案
  7.3.1 审查
  市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。
  7.3.2 地价评估
  市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。
  7.3.3 核定出让金额，拟订出让方案
  市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，并拟订协议出让方案。
  7.3.3.1  应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定：
  （ 1）转让后不改变用途等土地使用条件的
  应缴纳的土地使用权出让金额＝拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格
  （ 2）转让后改变用途等土地使用条件的
  应缴纳的土地使用权出让金额＝拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格
  7.3.3.2  协议出让方案应当包括：拟办理出让手续的地块位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、拟出让时间和出让时应缴纳的出让金额等。

7.4 出让方案报批
  市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。

7.5 公开交易
  协议出让方案批准后，市、县国土资源管理部门应向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》。
  《划拨土地使用权准予转让通知书》应当包括准予转让的标的、原土地使用权人、转让确定受让人的要求、受让人的权利、义务、应缴纳的土地出让金等。
  取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的申请人，应当将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。

7.6 签订出让合同，公布出让结果
  通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人应当与受让人签订转让合同，约定双方的权利和义务，明确划拨土地使用权转让价款。
  受让人应在达成交易后 10 日内，持转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县国土资源管理部门申请办理土地出让手续。
  市、县国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案、公开交易情况等，依法收回原土地使用权人的《国有土地划拨决定书》，注销土地登记，收回原土地证书，与受让方签订《国有土地使用权出让合同》。
  市、县国土资源管理部门应当按照 5.8 有关规定公布协议出让结果。

7.7 办理土地登记
  按5.10 规定办理。

7.8 资料归档
  出让手续办结后，市、县国土资源管理部门应当对宗地出让过程中的用地申请、审批、交易、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。应归档的宗地出让资料包括：
  （ 1）申请人的申请材料；
  （ 2）宗地条件及相关资料；
  （ 3）土地评估资料；
  （ 4 ）出让金额确定资料；
  （ 5 ）协议出让方案；
  （ 6 ）出让方案批复文件；
  （ 7 ）《划拨土地使用权准予转让通知书》等相关资料；
  （ 8 ）公开交易资料及转让合同等资料；
  （ 9 ）《国有土地使用权出让合同》等资料；
  （10）协议出让公告资料；
  （ 11）其他应归档的材料。

8 出让土地改变用途等土地使用条件的处理
  出让土地申请改变用途等土地使用条件，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整国有土地使用权出让金，但《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公告出让的除外。原土地使用权人应当按照国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订的国有土地使用权出让合同约定，及时补缴土地使用权出让金额，并按规定办理土地登记。
  调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定：
  应当补缴的土地出让金额＝批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格

附录 A 国有土地使用权出让意向书示范文本格式

国有土地使用权出让意向书

出让人：＿＿省（自治区、直辖市）＿市（县）＿局（甲方）；

拟受让人：＿＿＿＿＿＿＿＿（乙方）。

甲方与乙方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，经过双方协商一致，达成以下用地意向：

第一条 甲方将位于＿＿＿的宗地使用权出让给乙方，宗地编号为＿，宗地面积（大写）＿平方米（小写＿平方米）。宗地四至：东＿＿，南＿＿，西＿＿，北＿＿。

第二条 本用地意向书项下拟出让宗地的用途为＿＿＿，土地使用权出让年期为＿＿年。

第三条 甲方同意在交付土地时该宗地应达到本条第＿项规定的土地条件：

（一）达到场地平整和周围基础设施＿＿通，即＿＿。

（二）周围基础设施达到＿＿通，即＿＿＿，但场地尚未拆迁和平整，建筑物和其他地上物状况如下：＿＿＿＿。

（三）现状土地条件：＿＿＿＿＿＿。

第四条 本用地意向书项下的土地使用权出让价款为每平方一20一

米人民币＿元（大写）（￥＿）；总额为人民币＿（大写）万元（￥＿），其中，国有土地使用权出让金为每平方米人民币＿元（大写）（￥＿）；总额为人民币＿（大写）万元（￥＿），付款方式为＿＿＿。

第五条 乙方在本用地意向书的宗地范围内新建建筑物的，应符合下列要求：

主体建筑物性质＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
  附属建筑物性质＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
  建筑容积率＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
  建筑密度＿＿＿；
  建筑限高＿＿＿；
  投资强度＿＿＿；
  绿地比例＿＿＿；
  开工建设时间＿＿＿＿＿＿；
  竣工时间＿＿＿＿＿＿＿；
  其他土地利用要求＿＿＿＿；

第六条 乙方同意在本用地意向书项下的宗地范围内一并修建下列工程，并在建成后，无偿移交给政府：
  （ 1 ） ＿＿＿＿＿＿；
  （ 2 ） ＿＿＿＿＿＿；

第七条 乙方知悉本《国有土地使用权出让意向书》的内容需要在土地交易场所和中国土地市场网上公示＿＿日，并根据公示期满的反馈情况，按以下情况处理：
  （一）公示期间，有异议且经甲方审查发现确实存在违反法律法规行为的，协议出让程序终止。
  （二）公示期满，无异议或虽有异议但经甲方审查没有发现存在违反法律法规行为的，双方将按本意向书约定签订《国有土地使用权出让合同》。

第八条 符合本意向书第七条第二项规定条件的，双方同意于＿年＿月＿日在＿＿＿签订《国有土地使用权出让合同》。

第九条 未尽事宜，可由双方约定后作为附件，与本意向书具有同等法律效力。

出让人（甲方）：            拟受让人（乙方）：
  地址：                                      地址：
  法定代表人（委托代理人）（签字）：   法定代表人（委托代理人）（签字）：
                                                   电话：                                                                 电话：
                                                   邮政编码：                                    邮政编码：

＿年＿月＿日

附录B 划拨土地使用权准予转让通知书示范文本格式

划拨土地使用权准予转让通知书

＿＿＿（申请人名称）：
  根据你方申请，报经＿＿市（县）人民政府批准，准予你方目前所使用的位于＿＿＿的国有划拨土地使用权转让。该宗地面积为＿＿，用途为＿＿＿，宗地号为＿＿＿。请持本通知书，按规定将该宗地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款，并签订转让合同。
  你方与受让人达成交易后 10 日内，双方应持转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转让方和受让方的身份证明材料等，向我局申请办理土地出让手续，并由受让人与我局签订《国有土地使用权出让合同》，缴纳土地使用权出让金，土地出让金不得低于每平方米＿（大写）元（￥＿）。

  本通知书有效期为＿＿（最长不得超过 6 个月）。

                                           ＿＿＿＿国土资源局（盖章）

                                                   ＿年＿月＿日

招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定
 中华人民共和国国土资源部令第 11 号

二〇〇二年五月九日 

第一条为规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、法规，制定本规定。

第二条在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权的，适用本规定。 

本规定所称招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

本规定所称拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 
    本规定所称挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

第三条招标、拍卖或者挂牌出让国有土地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 

第四条商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 

前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。

第五条国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。 

市、县人民政府土地行政主管部门根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。

第六条市、县人民政府土地行政主管部门应当按照出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。 
    第七条 出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。招标拍卖挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。

第八条出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前 20 日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。 
    第九条 招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：

（一）出让人的名称和地址； 

（二）出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求； 

（三）投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；

（四）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式； 

（五）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；

（六）确定中标人、竞得人的标准和方法；

（七）投标、竞买保证金； 

（八）其他需要公告的事项。 

第十条市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。 

确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，应当实行集体决策。 

招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。

第十一条出让人应当对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的，应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。

第十二条市、县人民政府土地行政主管部门应当为投标人、竞买人查询拟出让土地的有关情况提供便利。

第十三条投标、开标依照下列程序进行：

（一）投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效；

标书投入标箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。 

（二）出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。投标人少于三人的，出让人应当依照本规定重新招标。

（三）评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。

评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。

（四）招标人根据评标结果，确定中标人。

第十四条对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。

第十五条拍卖会依照下列程序进行：

（一）主持人点算竞买人；

（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；

（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；

（四）主持人报出起叫价； 

（五）竞买人举牌应价或者报价；

（六）主持人确认该应价后继续竞价；

（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交； 

（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。

第十六条竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。 
拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。 

第十七条挂牌依照以下程序进行： 

（一）在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；

 （二）符合条件的竞买人填写报价单报价；

（三）出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；

（四）出让人继续接受新的报价； 

（五）出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。

第十八条挂牌时间不得少于 10 个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。 
    第十九条 挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：

（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交； 

（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；

（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。

在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。

第二十条以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。

成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。

成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。签订成交确认书后，出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。

第二十一条中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。 

中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作国有土地使用权出让金，其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后 5 个工作日内予以退还，不计利息。 

第二十二条招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在 10 个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。 

出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。 

第二十三条受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。

第二十四条应当以招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权而擅自采用协议方式出让的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

第二十五条中标人、竞得人有下列行为之一的，中标、竞得结果无效；造成损失的，中标人、竞得人应当依法承担赔偿责任： 

（一）投标人、竞买人提供虚假文件隐瞒事实的；

（二）中标人、竞得人采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的。 
    第二十六条 土地行政主管部门工作人员在招标拍卖挂牌出让活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 

第二十七条以招标拍卖挂牌方式租赁国有土地使用权的，参照本规定执行。

第二十八条本规定自 2002 年 7 月 1 日起施行。

建设项目用地预审管理办法

（2001年6月28日国土资源部第5次部务会议通过，2004年10月29日国土资源部第9次部务会议修订，2008年11月12日国土资源部第13次部务会议修正）

中华人民共和国国土资源部令 第42号

《建设项目用地预审管理办法》已经2008年11月12日国土资源部第13次部务会议修正通过，现予以公布，自2009年1月1日起施行。

部  长 徐绍史

二〇〇八年十一月二十九日

第一条为保证土地利用总体规划的实施，充分发挥土地供应的宏观调控作用，控制建设用地总量，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，制定本办法。

第二条本办法所称建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。

第三条预审应当遵循下列原则：

（一）符合土地利用总体规划；

（二）保护耕地，特别是基本农田；

（三）合理和集约节约利用土地；

（四）符合国家供地政策。

第四条建设项目用地实行分级预审。

需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府的国土资源管理部门预审。

需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关同级的国土资源管理部门预审。

第五条需审批的建设项目在可行性研究阶段，由建设用地单位提出预审申请。

需核准的建设项目在项目申请报告核准前，由建设单位提出用地预审申请。

需备案的建设项目在办理备案手续后，由建设单位提出用地预审申请。

第六条依照本办法第四条规定应当由国土资源部预审的建设项目，国土资源部委托项目所在地的省级国土资源管理部门受理，但建设项目占用规划确定的城市建设用地范围内土地的，委托市级国土资源管理部门受理。受理后，提出初审意见，转报国土资源部。

涉密军事项目和国务院批准的特殊建设项目用地，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请。

应当由国土资源部负责预审的输电线塔基、钻探井位、通讯基站等小面积零星分散建设项目用地，由省级国土资源管理部门预审，并报国土资源部备案。

第七条已批准项目建议书的审批类建设项目与需备案的建设项目申请用地预审的，应当提交下列材料：

（一）建设项目用地预审申请表；

（二）建设项目用地预审申请报告，内容包括拟建项目的基本情况、拟选址占地情况、拟用地面积确定的依据和适用建设用地指标情况、补充耕地初步方案、征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况等；

（三）项目建议书批复文件或者项目备案批准文件；

（四）单独选址建设项目拟选址位于地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内的，提交地质灾害危险性评估报告；

（五）单独选址建设项目所在区域的国土资源管理部门出具是否压覆重要矿产资源的证明材料。

直接审批可行性研究报告的审批类建设项目与需核准的建设项目，申请用地预审的不提交前款第（三）、（四）、（五）项材料。

本条第一款规定的用地预审申请表，由国土资源部统一规定。

第八条直接审批可行性研究报告的审批类建设项目与需核准的建设项目，项目单位应当在用地预审完成后，申请用地审批前，依据相关法律法规的规定，办理地质灾害危险性评估与矿产资源压覆情况证明等手续。

第九条受国土资源部委托负责初审的国土资源管理部门在转报用地预审申请时，应当提供下列材料：

（一）依据本办法第十一条的有关规定，对申报材料作出的初步审查意见。

（二）标注项目用地范围的县级以上土地利用总体规划图及相关图件；

（三）属于《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，应当出具经相关部门和专家论证的规划修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告和修改规划听证会纪要。

第十条符合本办法第七条规定的预审申请和第九条规定的初审转报件，国土资源管理部门应当受理和接收。不符合的，应当场或在五日内书面通知申请人和转报人，逾期不通知的，视为受理和接收。

受国土资源部委托负责初审的国土资源管理部门应当自受理之日起二十日内完成初审工作，并转报国土资源部。

第十一条预审应当审查以下内容：

（一）建设项目选址是否符合土地利用总体规划，是否符合国家供地政策和土地管理法律、法规规定的条件；

（二）建设项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定；

（三）建设项目占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行；

（四）征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况；

（五）属《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，规划的修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定。

第十二条国土资源管理部门应当自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内，完成审查工作，并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源管理部门负责人批准，可以延长十日。

第十三条预审意见应当包括对本办法第十一条规定内容的结论性意见和对建设用地单位的具体要求。

第十四条预审意见是有关部门审批项目可行性研究报告、核准项目申请报告的必备文件。

第十五条建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。

未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告；不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。预审审查的相关内容在建设用地报批时，未发生重大变化的，不再重复审查。

第十六条本办法自2009年1月1日起施行。

国家投资土地开发整理项目实施管理暂行办法
（2003年4月16日国土资源部国土资发〔2003〕122号发布）

第一章 总 则

第一条 为保障国家投资土地开发整理项目顺利实施，全面完成项目建设任务，根据有关法律、法规和政策规定，制定本办法。 

第二条 本办法适用于国家投资土地开发整理项目（以下简称“项目”），包括重点项目、示范项目和补助项目。

第三条 项目实施管理坚持下列基本原则：

（一）权利、义务和责任相统一的原则；

（二）公开、公平、公正的原则；

（三）简化程序、提高效率的原则。

第四条 国土资源部统一对项目实施进行监督管理；县级以上地方国土资源管理部门负责本行政区域内项目实施监督管理。

第五条 项目承担单位组织实施项目，并对项目建设履行项目法人责任，对投资方负责。

项目承担单位的管理和技术人员能够满足项目实施的需要。

第六条 项目实施推行项目法人制、招投标制、工程监理制、合同制、公告制。

第二章 实施准备

第七条 财政部、国土资源部下达项目计划与预算后，县级国土资源管理部门应当提请当地政府成立项目实施领导小组，负责协调解决项目实施中的有关问题。

县级国土资源管理部门按照有关规定核实项目涉及土地地类、面积、界址、权属及补偿方案等，保证地类、面积准确，界址清楚，权属合法，权属调整方案和补偿方案等无争议，为施工创造条件。

第八条 项目承担单位对项目实施进行现场全程管理，并做好下列实施准备工作： 

（一）组织招标、设备和材料采购等咨询服务；

（二）组织工程招投标，签订工程承包合同，委托工程监理；

 （三）编制项目年度实施方案、项目建设进度计划和用款计划；

（四）组织编制施工设计图；

（五）建立工程工期、质量和资金使用管理等相关制度。

第九条 项目承担单位完成项目实施准备后，对项目实施情况进行总结，提出项目开工申请报告，经项目所在县级国土资源管理部门审核同意后，项目开始施工。

第十条 项目承担单位应发布项目公告，接受群众和社会监督。

项目公告内容包括：项目名称、建设位置、建设总规模、新增耕地面积、项目总投资、建设工期、土地权属状况、项目承担单位、项目施工单位、项目工程监理单位、项目设计单位等。
    第十一条 有关单位和个人对项目实施有异议的，项目承担单位应负责解决；解决不了的，提请项目实施领导小组解决；属于重大问题的，由县级国土资源管理部门报上级国土资源管理部门研究解决。

第三章 工程施工

    第十二条 工程开工后，项目承担单位在施工过程中要建立现场办公会制度，召集施工、工程监理、设计等单位协调解决施工过程中施工进度、工程质量、资金使用和项目规划设计执行中出现的问题。 

第十三条 项目施工单位按照项目规划设计、施工设计和施工技术标准进行施工，对出现质量问题或竣工验收不合格的建设工程负责返修；项目施工单位应当建立质量责任制，确定工程项目经理、技术负责人和施工管理负责人；在施工过程中发现规划设计和施工设计有差错的，项目施工单位应当及时提出意见和建议。

第十四条 项目工程监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、规划设计和相关合同，代表项目承担单位对工程质量实施监理，并承担监理责任。项目工程监理单位应当选派具备相应资格的监理人员进驻施工现场；应当按照工程监理规范的要求，对项目建设工程实施监督，控制工程建设的投资、建设工期和工程质量。

单体工程任务完成后，项目工程监理单位应当签署意见。未经项目工程监理单位签署合格意见的，项目承担单位不得拨付工程款，项目施工单位不得进行下一道工序的施工。

第十五条 项目设计单位对项目实施中有关规划设计进行咨询、指导；规划设计需要变更的，负责按要求修改。

第十六条 在施工过程中，各有关单位要严格执行项目计划与支出预算和规划设计。确需变更规划设计的，按以下情形处理：

（一）不涉及项目建设位置、建设总规模、新增耕地面积和项目支出预算调整的，由项目承担单位研究解决；

（二）涉及项目建设位置、建设总规模、新增耕地面积或项目支出预算调整的，由项目承担单位报原批准机关批准。

第十七条 因规划设计变更，造成土地权属重新调整的，应按规定对原权属调整方案补充、说明，并报项目所在县级国土资源管理部门确定。

第四章 竣工验收准备

第十八条 项目建设任务完成后，项目承担单位按照合同规定，做好项目建设自检工作。项目建设自检应当具备下列条件：

（一）项目施工单位已提交交工报告、工程竣工图、工程保修书；

（二）项目工程监理单位已提交监理报告；

（三）有完整的技术档案和施工管理资料。

第十九条 项目承担单位应在项目自检后一个月之内向项目所在县级国土资源管理部门提出项目竣工自查申请报告，准备有关材料，为项目竣工验收做好准备。

项目竣工验收按照《国家投资土地开发整理项目竣工验收暂行办法》（国土资发２００３２１号）有关规定执行。

第二十条 项目承担单位按照有关规定，及时收集、整理项目实施过程中的有关文件、资料、图件等；建立、健全项目档案，并在项目竣工验收后，及时向县级国土资源管理部门移交项目档案。

第五章 监督检查

第二十一条 各级国土资源管理部门要建立监督检查制度，对项目施工进度、工程质量、资金使用、廉政建设等情况进行监督检查；研究解决项目实施中出现的重大问题。
    第二十二条 各级国土资源管理部门按照有关法规，对项目实施中的不正当行为予以纠正；对违法违纪的责任人进行查处；情节严重、构成犯罪的，移交司法机关依照有关法律追究刑事责任。

第二十三条 任何单位和个人对项目建设工程的质量事故、质量缺陷有权检举、控告、投诉。

第六章 附 则

第二十四条 地方政府投资土地开发整理项目实施管理参照本办法执行。

第二十五条 项目实施资金管理按照《土地开发整理项目资金管理暂行办法》（国土资发２０００２８２号）有关规定执行。 

第二十六条 本办法自颁布之日起施行。

军用土地使用权转让管理暂行规定

（１９９５年５月１６日总参谋部、总政治部、总后勤部发布）
  第一章 总则

第一条 为加强军用土地使用权转让管理，适应国家土地使用制度改革，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《中国人民解放军房地产管理条例》，制定本规定。
   第二条 本规定所称军用土地使用权转让，是指依法将军用土地使用权转移的行为。
   第三条 军用土地使用权转让，必须遵循统一政策、统一规划、统一管理的原则，严格执行国家和军队的有关法律法规，科学论证，精心组织，注重效益，不得损害军队和社会的公共利益。
   第四条 军用土地使用权转让，应在保证部队战备、使用和长远建设需要及确保军事秘密安全的前提下进行。军事禁区、保密要求高的单位和军事禁区附近、自己有能力开发的土地和权属有争议的土地严禁转让。非开放地区（含已对外开放县、市辖区内尚未批准开放的沿海岛屿）的军用土地不准对外商和港澳台商转让。
   第五条 军用土地使用权转让由总后勤部基建营房部归口管理。其主要职责：拟制与国家土地政策相适应的法规、规章，组织编审军用土地开发规划与计划，负责军用土地使用权转让和工程开发项目的审批、指导、监督，收缴应上交总部的土地转让费。
  各军区、各军兵种、各总部、国防科工委（以下简称各大单位）所属单位的土地使用权转让，由各大单位后勤基建营房部门归口管理。
   第二章 转让的范围及年限   第六条 军用土地使用权转让范围包括：
  （一）整宗空闲的土地；
  （二）可以划出单独管理的营区边角土地；
  （三）独立院落危旧房占用的土地；
  （四）被列为城市规划改造范围内的土地；
  （五）被列为开发区、经济特区的农场、马场和企业化工厂等用地；
  （六）其他可用于开发的土地。
   第七条 军用土地使用权转让的方式：
  （一）招标；
  （二）协议。
  军用土地使用权转让应保证地价的公开、公正、公平，采取协议方式的转让费不得低于当地政府规定的最低价。
   第八条 军用土地使用权转让类型：
  （一）土地转让；
  （二）利用土地与地方合作建房；
  （三）转让地上建筑物及其他附着物所有权；
  （四）其他类型。
   第九条 转让军用土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；转让地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让。
   第十条 军用土地使用权转让，按下列用途确定最高年限：
  （一）居住用地不得高于７０年；
  （二）工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地不得高于５０年；
  （三）商业、旅游、娱乐用地不得高于４０年；
  （四）综合或者其他用地不得高于５０年。
   第十一条 受让方取得的军用土地使用权年限届满，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权的处置按国家和军队的有关规定办理。
   第三章 项目审批   第十二条 转让军用土地使用权，不论数量多少，一律报总后勤部审批。其中涉及军事设施安全保密，影响军事设施使用效能或妨碍军事活动正常进行的，报总参谋部、总后勤部审批；向外商、港澳台商转让军用土地，报中央军委审批。地上附着物为军事设施的，按军事设施保护法和总部有关规定办理。
   第十三条 转让军用土地使用权按下列程序办理：
  （一）转让单位进行土地开发可行性论证、合作对象资信调查和签订合同（协议）后，向大单位提出申请；
  （二）各大单位审核确定土地面积、用途、用地范围和评估地价后，按程序上报审批；
  （三）军委、总部批复后，按规定向总后勤部和大单位后勤部缴纳土地转让费和土地管理费，领取《军用土地补办出让手续许可证》（以下简称《许可证》），凭《许可证》到当地人民政府土地管理部门办理土地出让、权属过户手续；
  （四）按基建程序申报建设计划；
  （五）修改地籍、营产档案资料。
   第十四条 军用土地使用权转让按后勤供应渠道上报审批，各大单位上报的请示件，必须附有下列资料：
  （一）申报单位的请示件；
  （二）转让双方签订的合同（协议）正本；
  （三）标明转让土地位置的地籍图；
  （四）可行性论证报告；
  （五）土地估价报告；
  （六）受让单位资信材料。
  成片土地开发，除附本条（一）、（二）、（三）、（四）项规定的资料外，还应附有开发总体规划。
   第十五条 军用土地使用权转让，应做到契约文书合法，手续完备，并经公证机关公证。转让单位与合作对象签订的合同（协议）包括以下基本内容（式样附后）：
  （一）转让土地（含地上建筑物、其他附着物）的位置、数量和年限；
  （二）土地转让费的交付方式、时间；
  （三）合作建房的面积、工程总投资、类型、结构、用途、装修标准、开竣工时间及房屋建成后的分成比例；
  （四）转让双方的权益、责任和违约赔偿；
  （五）明确上缴地方和军队税费的责任方；
  （六）明确合同（协议）经军队主管机关审批后生效。
   第十六条 经批准取得土地使用权进行房地产开发的单位，必须按照土地使用权转让合同约定的用途、时间开发。不按合同约定用途开发或两年内未开发的，总部将无偿收回土地使用权。
   第十七条 军用土地使用权转让经批准后，其建设规模、转让土地数量发生改变的，必须重新报批；转让对象发生改变，其他转让条件不变的，由大单位后勤基建营房部门审批，报总后勤部基建营房部备案。各大单位后勤基建营房部门，在每年１２月底前，将项目落实情况上报总后勤部基建营房部。
   第十八条 军用土地使用权转让价格，应由取得资格认可的评估机构进行地价评估，禁止廉价转让军用土地。各大单位后勤基建营房部门有条件的可编设房地产评估机构。
   第四章 收费标准   第十九条 军用土地使用权转让，转让单位必须按转让土地评估地价的２０％向总后勤部缴纳土地转让费；按转让土地评估地价的８％向大单位后勤部缴纳土地管理费。
   第二十条 转让地上建筑物、其他附着物所有权涉及军用土地使用权转让的（含合建分得房屋的出售），转让单位必须按转让经费的２０％向总后勤部缴纳土地转让费；按转让经费的８％向大单位后勤部缴纳土地管理费。
   第二十一条 上缴的土地转让费应一次付清。数额超过５００万元的可分期上缴，分期上缴的时间和数额在批复中明确，首期上缴的经费不得少于５００万元。
   第二十二条 军用土地使用权转让实行许可证制度。解放军土地管理局根据军委、总部的批复文件，收取土地转让费后，核发《许可证》。不按要求缴纳土地转让费的，不发给《许可证》，没有《许可证》的转让项目禁止转让。
   第二十三条 军用土地使用权转让所得剩余经费的使用，由各大单位后勤部通盘考虑，调整使用，并按基建程序上报审批。
   第二十四条 总后勤部和各大单位后勤部收取的土地转让费和土地管理费，由总后勤部基建营房部和各大单位后勤基建营房部门分别实行专项管理，一律用于军队房地产事业。
   第五章 奖励和处罚   第二十五条 对按规定转让军用土地使用权并在工作中取得突出成绩的单位和个人，应按有关规定，给予精神或者物质奖励。
   第二十六条 对擅自转让或变相转让军用土地使用权的，必须全部没收其转让收入或合建所得房产，并对主管负责人和直接责任者按有关规定给予处分。没收的经费按财务系统逐级上缴到总后勤部，房产由总后勤部统一调整处理。
   第二十七条 对利用军用土地使用权做交易、谋取私利，造成军队房地产严重流失的，除限期收回房地产外，应当根据情节轻重给予决策人和直接责任者行政处分、经济处罚；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
   第二十八条 对不按规定上缴经费的单位，必须限期补缴；对拒不补缴者，可在下达该单位的基建计划中扣抵。
   第六章 附则   第二十九条 军用土地使用权入股、抵押和以土地使用权为条件与地方、外商、港澳台商兴办合资合作企业；军内大单位间的合作建房、调整给军内企业单位土地，其报批程序、收费标准按本规定办理。
   第三十条 军用土地使用权出租和土地开发后的经营管理（不含房屋出售），按《军队房地产经营管理规定》办理。

第三十一条 本规定由总后勤部基建营房部负责解释。

第三十二条 本规定自发布之日起施行。以往印发的有关文件与本规定不一致的，均以本规定为准。

附件一：          

军用土地使用权转让合同（参考式样）

甲方：（转让土地的军队单位名称或部队代号）
  乙方：（受让土地的单位名称）

根据国家和军队有关政策和法规，就军用土地转让问题，双方本着平等、自愿、互利的原则，经协商，订立本合同。

第一条  甲方转让给乙方的地块位于＿＿＿，宗地编号＿＿＿，该地块总面积＿＿＿平方米，建筑面积＿＿＿平方米。

第二条  乙方按本合同规定向甲方支付土地转让费＿＿＿万元，地上建筑物拆迁补偿费及其他费用＿＿＿万元（注：视具体情况定）。

第三条  本合同项下的土地使用权转让年限＿＿＿年，自＿＿＿起算。

第四条  甲方负责办理军队内部土地转让的报批手续，领取《军用土地补办出让手续许可证》，按规定应上缴的土地转让费、土地管理费由＿＿＿方承担。
  第五条  本合同经双方签订后＿＿＿日内，乙方须以现金支票或现金向甲方缴付＿＿＿万元作为履行合同的定金，定金抵作＿＿＿费（注：视具体情况定）。

第六条  除合同另有规定外，乙方应在本合同生效后＿＿＿日内（之前），将合同要求支付的一切费用汇入甲方开户银行帐号内，开户单位＿＿＿，开户银行＿＿＿，帐号＿＿＿。

第七条  甲方银行帐号如有变更，应在变更后＿＿＿日内以书面形式通知乙方，由于甲方未及时通知此类变更而造成误期付款所引起的任何延迟收费，乙方均不承担违约责任。

第八条  甲方在收到乙方全部款项后＿＿＿日内，提供本合同项下转让地块，并协助乙方办理土地产权变更登记手续。

第九条  甲方对乙方受让土地开发、使用、管理的限制条件（注：视具体情况确定是否限定）。在转让期内乙方如需改变上述限定，应当取得甲方同意。
  第十条  乙方依本合同取得的土地使用权，可按国家有关规定进行转让、出租、抵押。但本合同另有规定者除外。

第十一条  本合同规定的转让期满，乙方受让的土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权的处置按国家和军队有关规定办理。

乙方如需继续使用该地块，应在期满前＿＿＿日向甲方提出续期申请书，经军队主管部门审批后，确定新的转让年限和转让条件，签订续期转让合同。
  第十二条  甲方根据军事需要可以提前收回土地使用权，并给予乙方适当的经济补偿。

第十三条  如果一方未能履行合同项下的义务，视为违反本合同。违反方从另一方收到具体说明违反情况的通知后，应在＿＿＿日内纠正该违约。如＿＿＿日内没有纠正，违约方应向另一方赔偿违约引起的一切直接和可预见的损失。
  第十四条  如果甲方逾期＿＿＿月不能提供本合同转让地块，视为自动终止合同，甲方退回乙方双倍定金和其他费用，并赔偿乙方＿＿＿％的违约金。

第十五条  如果乙方不能按时支付任何应付款项，从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的＿＿＿％缴纳滞纳金。如果乙方逾期＿＿＿月不付清全部款项，视为自动终止合同，乙方所付款项＿＿＿％作为赔偿金归甲方所有。

第十六条  任何一方因不可抗力造成延误，部分或全部不能履行合同均不承担责任。遭受不可抗力事件的一方应在条件允许下采取一切合理措施以减少因这一事件造成的损失。

第十七条  本合同经军队主管机关审批后生效。

第十八条  本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件。合同附件与本合同具有同等法律效力。
  第十九条  因执行合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成，双方同意向经济合同仲裁委员会申请仲裁（当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又没有达成书面仲裁协议的，可向人民法院起诉）。

第二十条  本合同正本一式＿＿＿份，甲乙双方各执＿＿＿份。上报军队主管部门＿＿＿份。
  甲方：              （盖章）乙方：              （盖章）
  法定代表人：            （签字）法定代表人：          （签字）
  签约地点, ：

签约时间：

备注：本合同（或称协议）仅供参考，具体条款可根据项目情况取舍、增加和修改。

附件二：                

合作建房合同（参考式样）

甲方：（提供土地的军队单位名称或部队代号）

乙方：（合作单位名称）

根据国家和军队有关政策和法规，就合作建房问题，双方本着平等、自愿、互利的原则，经协商，订立本合同。

第一条  甲乙双方合作建设＿＿＿项目，建筑面积平方米。

第二条  甲方负责提供的土地位于＿＿＿，宗地编号＿＿＿，面积为＿＿＿平方米，拆除建筑面积＿＿＿平方米。

第三条  乙方负责提供建设经费＿＿＿万元。

第四条  由＿＿＿方负责合作建房涉及的地上建筑物及其他附着物的拆迁安置，乙方负责支付甲方补偿费＿＿＿万元。此项经费本合同生效后＿＿＿日内由乙方＿＿＿付给甲方。

第五条  甲方负责办理军队内部合作建房的报批手续，领取《军用土地补办出让手续许可证》，按规定应上缴的土地转让费、土地管理费由＿＿＿方承担。

第六条  由＿＿＿方负责向有关部门申请办理合建项目的规划、立项、建房指标及其他有关事宜，发生的费用由＿＿＿方负责。

第七条  由＿＿＿方负责合建项目的工程设计、施工，发生的费用由＿＿＿负责。

第八条  建筑装修及设备标准（视情酌定）。

第九条  工程管理办法（视情酌定）。

第十条  建设工期＿＿＿月，自＿＿＿起算。

第十一条  本合同经双方签订后＿＿＿日内，乙方须以现金支票或现金向甲方缴付＿＿＿万元作为履行合同的定金，定金抵作＿＿＿费（注：视具体情况定）。

第十二条  除合同另有规定外，乙方应在本合同生效后＿＿＿内（或之前），将合同要求支付的一切费用汇入甲方开户银行帐号内，开户单位＿＿＿，开户银行＿＿＿，帐号＿＿＿。

第十三条  甲方银行帐号如有变更，应在变更后＿＿＿日内以书面形式通知乙方，由于甲方未及时通知此类变更而造成误期付款所引起的任何延迟收费，乙方均不承担违约责任。

第十四条  房屋建成后，双方按＿＿＿比例分房，即甲方分得房屋面积＿＿＿平方米，乙方分得房屋面积＿＿＿平方米及相应的土地面积＿＿＿平方米。

第十五条  房屋按＿＿＿分配（注：视具体情况定）。

第十六条  本合同项下的土地使用权转让年限为＿＿＿年，自＿＿＿起算。
  第十七条  乙方在本合同转让年限内享有分得房屋的所有权及相应的土地使用权。甲方应协助乙方办理房屋和土地产权登记手续。

第十八条  乙方分得房屋的出售、出租、使用管理的限制条件（注：视具体情况确定是否限定）。在转让期限内乙方如需改变上述限定，应当取得甲方同意。

第十九条  乙方依本合同取得的土地使用权，可按国家有关规定进行转让、出租、抵押。但本合同另有规定者除外。

第二十条  乙方分得房屋的水、电、气、暖（注：视具体情况定）由＿＿＿方负责供应，发生的费用由＿＿＿方承担。

第二十一条  本合同规定的转让期满，乙方受让的土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权的处置按国家和军队有关规定办理。

乙方如需继续使用分得的房地产，应在期满前＿＿＿日向甲方提出续期申请书，经军队主管部门审批后，确定新的转让年限及转让条件，签订续期转让合同。
  第二十二条  在特殊情况下，甲方根据军事需要可以提前收回土地使用权，并给予乙方适当的经济补偿。

第二十三条  如果一方未能履行合同项下的义务，视为违反本合同。违反方从另一方收到具体说明违反情况的通知后，应在＿＿＿日内纠正该违约。如＿＿＿日内没有纠正，违约方应向另一方赔偿违约引起的一切直接和可预见的损失。

第二十四条  如果甲方逾期＿＿＿月不能提供项目用地，视为自动终止合同，甲方退回乙方双倍定金及其他费用，并赔偿乙方＿＿＿％的违约金。
  第二十五条  如果乙方不能按时支付任何应付款项，从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的＿＿＿％缴纳滞纳金。如果乙方逾期＿＿＿月不付清全部款项，视为自动终止合同，乙方所付款项＿＿＿％作为赔偿金归甲方所有。

第二十六条  如果乙方在＿＿＿月内不投资兴建该项目，甲方有权无偿收回土地使用权，定金归甲方所有。

第二十七条  任何一方因不可抗力造成延误，部分或全部不能履行合同均不承担责任。遭受不可抗力事件的一方应在条件允许下采取一切合理措施以减少因这一事件造成的损失。
  第二十八条  本合同经军队主管机关审批后生效。

第二十九条  本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件。合同附件与本合同具有同等法律效力。

第三十条  因执行合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成，双方同意向经济合同仲裁委员会申请仲裁（当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又没有达成书面仲裁协议的，可向人民法院起诉）。

第三十一条  本合同正本一式＿＿＿份，甲乙双方各执＿＿＿份。上报军队主管部门＿＿＿份。

甲方：          （盖章）             乙方：          （盖章）

  法定代表人：       （签字）          法定代表人：        （签字）

签约地点：

签约时间：

备注：本合同（或称协议）仅供参考，具体条款可根据项目情况取舍、增加和修改。

关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知

国土资发[2007]29号

各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局）、财政厅（局），计划单列市国土资源行政主管部门、财政局；各军区联勤部，各兵种后勤部，总参三部、管理保障部，总政直工部，总装后勤部，军事科学院院务部，国防大学、国防科技大学校务部，总后所属直供单位：

为进一步加强军队空余土地转让管理，规范土地转让行为，严格执行经营性用地招标拍卖挂牌出让制度，根据国家土地管理法律政策规定和军队的有关规定，现就军队空余土地转让的有关问题通知如下：

  一、严格控制军队空余土地的转让范围

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  军队土地是保障部队战备、训练、工作和生活的重要物质基础。军队空余土地应当首先满足军队单位的用地需求，凡是军队新上建设项目需要使用土地的，应当尽量从现有军队空余土地中调整解决。今后，转让军队空余土地，要按照总后勤部的有关规定，除整宗空余土地、部队部署调整搬迁后空出土地、军队售房区土地、独立坐落干休所土地，以及地方城市规划修建市政基础设施和公益性设施占用土地外，其它军队空余土地原则上不得转让。同时，军队空余土地转为民用之前，军队单位应当严格审查转让是否涉及军事安全、保密等问题，凡涉及军事安全、保密的，一律不得转让。

  二、严格实行军队土地转让计划管理 www.tjcsw.com天 津 财税 网

  转让军队空余土地，由军队土地使用单位提出申请，按程序报总后勤部批准后，纳入军队空余土地转让计划。军队空余土地在申请转让时，应当征求当地国土资源管理部门和城市规划管理部门的意见，符合土地利用总体规划和城市规划的，应当明确宗地转让后的土地用途、容积率等土地开发利用和规划设计条件。军队空余土地转让计划经总后勤部批准后，抄送有关省（自治区、直辖市）国土资源管理部门和土地所在地的市、县人民政府。市、县人民政府在编制年度土地供应计划时，应优先安排纳入军队空余土地转让计划的土地。未纳入军队空余土地转让计划和当地土地年度供应计划的土地，不得转让。

  三、规范军队空余土地转让行为 天津财税网

  经依法批准，可以依法转让的军队空余土地，其土地面积、用途、开发利用和规划设计条件、转让方式、交易结果等信息，在当地土地有形市场和中国土地市场网等相关媒体上公布。凡属于商业、旅游、娱乐、商品住宅和工业用途的，必须在当地统一的土地市场公开转让，按价高者得的原则，确定土地使用权人。 www.tjcsw.com天 津财 税信息 网

  军队空余土地转让可采用以下三种模式：（一）由当地政府收购储备，再由政府统一出让；（二）直接在当地的土地有形市场公开转让，由军队与土地所在地的市、县人民政府国土资源管理部门协商一致后共同实施，招标拍卖挂牌的具体事务性工作可由当地国土资源管理部门承办；（三）由军队单位按照总后勤部的有关规定组织公开转让，确定受让人，市、县国土资源管理部门按规定与受让人签订《国有土地使用权出让合同》，按市场价格核定土地出让收益。具体采用哪种模式，由军队单位与土地所在地的市、县国土资源管理部门协商后，在申报军队空余土地转让计划时一并上报总后勤部审批。

  军队空余土地转让项目应当上报总后勤部审批，未经总后勤部批准并确认许可的，各级国土资源管理部门不得办理有关手续。具体办法，由总后勤部另行制定。 www.tjcsw.com天津 财税网

  四、加强军队空余土地转让后的监督管理 www.tjcsw.com

  军队空余土地转让后不再属于军用土地，纳入地方职能部门的监督管理。土地用途、开发利用和规划设计条件应当作为军队空余土地转让的前置条件，并在转让文件和《国有土地使用权出让合同》中明确。用地者应当严格按照军队空余土地转让批准文件和《国有土地使用权出让合同》的约定开发利用土地，国土资源管理部门应当加强《国有土地使用权出让合同》管理。对于改变土地用途、容积率等土地使用条件的，应当严格按照《国有土地使用权出让合同》的约定，补交不同用途、容积率的土地价款差额或收回土地使用权重新公开出让。

最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复

（2003年6月9日 法函[2003]34号）

 

广西壮族自治区高级人民法院：

  你院桂高法[2001]342号《关于土地转让方未按规定完成对土地的开发投资即签订土地使用权转让合同是否有效问题的请示》收悉。经研究，答复如下：

  根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合两个条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。因此，未同时具备上述两个条件，而进行转让的，其转让合同无效。

  以出让方式取得土地使用权后转让房地产的，转让方已经支付全部土地使用权出让金，并且转让方和受让方前后投资达到完成开发投资总额的百分之二十五以上，已经办理了登记手续，或者虽然没有办理登记手续，但当地有关主管部门同意补办土地使用权转让手续的，转让合同可以认定有效。

  对于当事人违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款规定的，人民法院可以建议政府有关部门依法给予处罚。

, -count: 2.0; mso-pagination: widow-orphan; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto" class=MsoNormal align=left>地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

第三十四条 土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。

抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。

第三十五条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当按照规定办理抵押登记。

第三十六条 抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。

因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。

第三十七条 处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。

第三十八条 抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。

第六章 土地使用权终止

第三十九条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。

第四十条 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。

第四十一条 土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

第四十二条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。

第七章 划拨土地使用权

第四十三条 划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。
前款土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。
第四十四条 划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
第四十五条 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

（二）领有国有土地使用证；

（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。
第四十六条 对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。

第四十七条 无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。

对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。

无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。

第八章 附则

第四十八条 依照本条例的规定取得土地使用权的个人，其土地使用权可以继承。
第四十九条 土地使用者应当依照国家税收法规的规定纳税。

第五十条 依照本条例收取的土地使用权出让金列入财政预算，作为专项基金管理，主要用于城市建设和土地开发。具体使用管理办法，由财政部另行制定。

第五十一条 各省、自治区、直辖市人民政府应当根据本条例的规定和当地的实际情况选择部分条件比较成熟的城镇先行试点。

第五十二条 外商投资从事开发经营成片土地的，其土地使用权的管理依照国务院的有关规定执行。

第五十三条 本条例由国家土地管理局负责解释；实施办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

第五十四条 本条例自发布之日起施行。

国土资源部规范国有土地租赁若干意见

国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知

     （一九九九年八月一日 国土资发（１９９９）２２２号）

各省、自治区、直辖市及计划单列市土地（国土）管理局（厅），解放军土地管理局，新疆生产建设兵团土地管理局：

  近年来，一些地方土地管理部门深化土地使用制度改革，完善土地有偿使用方式，开展了国有土地租赁试点，取得了一定的经验。新颁布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《条例》）已将国有土地租赁规定为国有土地有偿使用的一种方式。为贯彻实施《条例》，规范国有土地租赁行为，现将《规范国有土地租赁若干意见》（以下简称《意见》）印发给你们，请结合本地实际认真贯彻执行。

             

  一、严格依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，确定国有土地租赁的适用范围。

  国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。当前应以完善国有土地出让为主，稳妥地推行国有土地租赁。

  对原有建设用地，法律规定可以划拨使用的仍维持划拨，不实行有偿使用，也不实行租赁。对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。

  二、国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。采用双方协议方式出租国有土地的租金，不得低于出租底  价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准，协议出租结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露，接受上级土地行政主管部门和社会监督。

  三、国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的，租金标准应按全额地价折算；承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。

  采用短期租赁的，一般按年度或季度支付租金；采用长期租赁的，应在国有土地租赁合同中明确约定土地租金支付时间、租金调整的时间间隔和调整方式。

  四、国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过５年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。

  五、租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。租赁合同内容应当包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、出租方和承租方的权利义务等。

  六、国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。

  承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。

  承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。

  地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租

土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁

合同同时转让。

  在使用年期内，承租人有优先受让权，租赁土地在办理出让手续后，终止租赁

关系。

  七、国家对土地使用者依法取得的承租土地使用权，在租赁合同约定的使用年

限届满前不收回；因社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，应对承租人

给予合理补偿。

  承租土地使用权期满，承租人可申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应予以批准。未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，承租土地使用权由国家依法无偿收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、构筑物，恢复土地原状。

  承租人未按合同约定开发建设、未经土地行政主管部门同意转让、转租或不按合同约定按时交纳土地租金的，土地行政主管部门可以解除合同，依法收回承租土地使用权。

  八、各级土地行政主管部门要切实加强国有土地租金的征收工作，协助财政部门作好土地租金的使用管理。收取的土地租金应当参照国有土地出让金的管理办法进行管理，按规定纳入当地国有土地有偿使用收入，专项用于城市基础设施建设和土地开发。

  九、各省、市在本《意见》下发前对国有土地租赁适用范围已有规定或各地已签订《国有土地租赁合同》的，暂按已有规定及《国有土地租赁合同》的约定执行，并在今后工作中逐步规范；本《意见》下发后实施国有土地租赁的，一律按本《意见》要求规范办理。

协议出让国有土地使用权规定

中华人民共和国国土资源部令

第21号

  《协议出让国有土地使用权规定》，已经2003年6月5日国土资源部第6次部务会议通过，现予发布，自2003年8月1日起施行。

                                           部长 田凤山

                                          2003年6月11日

第一条 为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，规范协议出让国有土地使用权行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。

第二条 在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的，适用本规定。

本规定所称协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第三条 出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。

第四条 协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

第五条 协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的７０％。

低于最低价时国有土地使用权不得出让。

第六条 省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门应当依据本规定第五条的规定拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后公布，由市、县人民政府国土资源行政主管部门实施。

第七条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报同级人民政府批准后组织实施。

国有土地使用权出让计划经批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。 

因特殊原因，需要对国有土地使用权出让计划进行调整的，应当报原批准机关批准，并按照前款规定及时向社会公布。

国有土地使用权出让计划应当包括年度土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段以及供地时间等内容。 

第八条 国有土地使用权出让计划公布后，需要使用土地的单位和个人可以根据国有土地使用权出让计划，在市、县人民政府国土资源行政主管部门公布的时限内，向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。

市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不得少于３０日。

第九条 在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让；但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。

同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。
    第十条 对符合协议出让条件的，市、县人民政府国土资源行政主管部门会同城市规划等有关部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地项目类型、规模等，制定协议出让土地方案。

协议出让土地方案应当包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等。

第十一条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况，按照《城镇土地估价规程》的规定，对拟出让地块的土地价格进行评估，经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策合理确定协议出让底价。

协议出让底价不得低于协议出让最低价。

协议出让底价确定后应当保密，任何单位和个人不得泄露。

第十二条 协议出让土地方案和底价经有批准权的人民政府批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商，协商一致且议定的出让价格不低于出让底价的，方可达成协议。

第十三条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据协议结果，与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。

第十四条 《国有土地使用权出让合同》签订后７日内，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当将协议出让结果在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布，接受社会监督。

公布协议出让结果的时间不得少于１５日。

第十五条 土地使用者按照《国有土地使用权出让合同》的约定，付清土地使用权出让金、依法办理土地登记手续后，取得国有土地使用权。

第十六条 以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。

第十七条 违反本规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分：

（一）不按照规定公布国有土地使用权出让计划或者协议出让结果的；

（二）确定出让底价时未经集体决策的；

 （三）泄露出让底价的；

（四）低于协议出让最低价出让国有土地使用权的；

（五）减免国有土地使用权出让金的。

违反前款有关规定，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十八条 国土资源行政主管部门工作人员在协议出让国有土地使用权活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十九条 采用协议方式租赁国有土地使用权的，参照本规定执行。

第二十条 本规定自２００３年８月１日起施行。原国家土地管理局１９９５年６月２８日发布的《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》同时废止。

最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

法释[2005]5号

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释。

一、土地使用权出让合同纠纷

第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。

第二条 开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。

本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。

第三条 经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。

当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。
    第四条 土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。

第五条 受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。

第六条 受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。

二、土地使用权转让合同纠纷

第七条本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。

第八条 土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

第九条 转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

第十条 土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：

（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；

（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；

（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；

（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。

未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。

第十一条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。

第十二条 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

第十三条 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

三、合作开发房地产合同纠纷

第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
    第十五条 合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。

当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。

第十六条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。

第十七条 投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。

第十八条 房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。

第十九条 在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：

（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；

（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；

（三）擅自变更建设工程规划。

因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失，由当事人按照过错承担。

第二十条 房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的  投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。

第二十一条 当事人违反规划开发建设的房屋，被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除，当事人对损失承担协商不成的，按照当事人过错确定责任；过错无法确定的，按照约定的投资比例确定责任；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定责任。

第二十二条 合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。

第二十三条 合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。

第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。

第二十六条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。

第二十七条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。

四、其它
    第二十八条本解释自2005年8月1日起施行；施行后受理的第一审案件适用本解释。

本解释施行前最高人民法院发布的司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。

 协议出让国有土地使用权规范（试行）

（国土资源部2006年5月31日以国土资发〔2006〕114号发布，2006年8月1日实施）
  前  言

  1 适用范围

2 引用的标准和文件

3 依据
  4 总则
  5 供地环节的协议出让
  6 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让
  7 划拨土地使用权转让中的协议出让
  8 出让土地改变用途等土地使用条件的处理
  附录 A 国有土地使用权出让意向书示范文本格式
  附录 B 划拨土地使用权准予转让通知书示范文本格式

前   言

为完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权协议出让行为，统一程序和标准，加强国有土地资产管理，推进土地市场建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《协议出让国有土地使用权规定》等规定，制定本规范。

本规范的附录 A 、附录 B 为协议出让活动中所需文本示范格式。

本规范由国土资源部提出并归口。

本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司，国土资源部土地整理中心，辽宁省国土资源厅，黑龙江省国土资源厅，江苏省国土资源厅。

本规范主要起草人员：廖永林、冷宏志、岳晓武、雷爱先、高永、谢量雄、吴迪、宋玉波、牟傲风、叶卫东、钟松忆、林立森、申亮、陈梅英、周旭、沈飞、张防。本规范参加起草人员（以姓氏笔画为序）：于世专、马尚、王薇、车长志、邓岳方、叶元蓬、叶东、任钊洪、关文荣、刘显棋、刘祥元、刘瑞平、朱育德、闻洪溪、严政、吴永高、吴海洋、张万中、张英奇、李延荣、李晓娟、李晓斌、束克欣、杨玉芳、杨江正、肖建军、陈永真、陈国庆、林君衡、罗演广、祝军、胡立兵、胡红兵、赵春华、郝吉虎、高志云、徐建设、涂高坤、秦水龙、钱友根、梁红、黄文波、韩建国、韩洪伟、靳薇、潘洪篙、魏成、魏莉华

本规范由国土资源部负责解释。

1 适用范围
  在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权，适用本规范；以协议方式租赁国有土地使用权、出让国有土地他项权利，参照本规范执行。

2 引用的标准和文件

下列标准和文件所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准和文件的最新版本。
  GB/T 18508-2001《城镇土地估价规程》

国土资发〔2000〕303号《国有土地使用权出让合同示范文本》

国土资发〔2001〕255号《全国土地分类 》

国土资发〔2004〕 232 号《工业建设项目用地控制指标》

3 依据

（1）《中华人民共和国土地管理法》
  （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》
  （3）《中华人民共和国城市规划法》
  （4）《中华人民共和国行政许可法》
  （5）《中华人民共和国合同法》
  （6）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
  （7）《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》（中发〔2005〕3号）
  （8）《国务院关于加强国有土地资产管理的15号》（国发〔2001〕15号）
  （9）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发 〔2004〕28号
  （10）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21 号）

4 总则

4.1 协议出让国有土地使用权内涵
  本规范所称协议出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。

4.2 协议出让国有土地使用权原则
  （1）公开、公平、公正；
  （2）诚实信用。

4.3 协议出让国有土地使用权范围
  出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，方可采取协议方式，主要包括以下情况：
  （1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；
  （2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；
  （3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；
  （4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；
  （5）法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。

4.4 协议出让国有土地使用权组织管理
  国有土地使用权协议出让由市、县国土资源管理部门组织实施。
  国有土地使用权出让实行集体决策。市、县国土资源管理部门可根据实际情况成立国有土地使用权出让协调决策机构，负责协调解决出让中的相关问题，集体确定有关事项。

4.5 协议出让价格争议裁决
  对于经营性基础设施、矿业开采等具有独占性和排他性的用地，应当建立协议出让价格争议裁决机制。此类用地协议出让过程中，意向用地者与出让方在出让价格方面有争议难以达成一致，意向用地者认为出让方提出的出让价格明显高于土地市场价格的，可提请出让方的上一级国土资源管理部门进行出让价格争议裁决。

4.6 地方补充规定
  地方可对本规范做出补充规定或实施细则，并报上一级国土资源管理部门备案。

5 供地环节的协议出让

5.1 供地环节协议出让国有土地使用权的一般程序
  （1）公开出让信息，接受用地申请，确定供地方式；
  （2）编制协议出让方案；
  （3）地价评估，确定底价；
  （4）协议出让方案、底价报批；
  （5）协商，签订意向书；
  （6）公示；
  （7）签订出让合同，公布出让结果；
  （8）核发《建设用地批准书》，交付土地；
  （9）交付土地土地登记；

5.2 公开出让信息，接受用地申请，确定供地方式
  5.2.1 市、县国土资源管理部门应当将经批准的国有土地使用权出让计划向社会公布。有条件的地方可以根据供地进度安排，分阶段将国有土地使用权出让计划细化落实到地段、地块，并将相关信息及时向社会公布。国有土地使用权出让计划以及细化的地段、地块信息应当同时通过中国土地市场网（ www.landchina.com ）公布。
  5.2.2 市、县国土资源简理部门公布国有土地使用权出让计划、细化的地段、地块信息，应当同时明确用地者申请用地的途径和方式，公开接受用地申请。
  5.2.3 需要使用土地的单位和个人（以下简称意向用地者）应当根据公布的国有土地使用权出让计划，细化的地段、地块信息以及自身用地需求，向市、县国土资源管理部门提出用地申请。
  5.2.4 在规定时时间内，同一地块只有一个意向用地者的，市、县国源管理部门方可采取协议方式出让，但属于商业、旅游、娱乐品住宅等经营性用地除外。对不能确定是否符合协议出让范围的具体宗地，可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。

5.3 编制协议出让方案
  市、县国土资源管理部门应当会同规划等部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地类型、规模等，编制国有土地使用权协议出让方案。
  协议出让方案应当包括：拟出让地块的位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、供地时间、供地方式等。

5.4 地价评估，确定底价
  5.4.1 地价评估 
  市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况，按照《城镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。
  地价评估由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位组织进行，根据需要也可以委托具有土地估价资质的土地或不动产评估机构进行评估。
  5.4.2 确定底价
  市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定协议出让底价。
  协议出让底价不得低于拟出让地块所在区域的协议出让最低价。
  出让底价确定后，在出让活动结束之前应当保密，任何单位和个人不得泄露。

5.5 协议出让方案、底价报批
  市、县国土资源管理部门应当按规定将协议出让方案、底价报有批准权的人民政府批准。

5.6 协商，签订意向书
  市、县国土资源管理部门依据经批准的协议出让方案和底价，与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商、谈判。协商谈判时，国土资源管理部门参加谈判的代表应当不少于 2 人。
  双方协商、谈判达成一致，并且议定的出让价格不低于底价的，市、县国土资源管理部门应当与意向用地者签订《国有土地使用权出让意向书》。

5.7 公示

5.7.1 《国有土地使用权出让意向书》签订后，市、县国土资源管理部门将意向出让地块的位置、用途、面积、出让年限、土地使用条件、意向用地者、拟出让价格等内容在当地土地有形市场等指定场所以及中国土地市场网进行公示，并注明意见反馈途径和方式。公示时问不得少于 5 日。
  5.7.2 公示期间，有异议且经市、县国土资源管理部门审查发现确实存在违反法律法规行为的，协议出让程序终止。

5.8 签订出让合同，公布出让结果
  公示期满，无异议或虽有异议但经市、县国土资源管理部门审查没有发现存在违反法律法规行为的，市、县国土资源管理部门应当按照《国有土地使用权出让意向书》约定，与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。
  《国有土地使用权出让合同》签订后 7 日内，市、县国土资源管理部门将协议出让结果通过中国土地市场网以及土地有形市场等指定场所向社会公布，接受社会监督。
  公布出让结果应当包括土地位置、面积、用途、开发程度、土地级别、容积率、出让年限、供地方式、受让人、成交价格和成交时间等内容。

5.9 核发《建设用地批准书》，交付土地
  市、县国土资源管理部门向受让人核发《建设用地批准书》，并按照《国有土地使用权出让合同》、《建设用地批准书》约定的时间和条件将出让土地交付给受让人。

5.10 办理土地登记
  受让人按照《国有土地使用权出让合同》约定付清全部国有土地使用权出让金，依法申请办理土地登记手续，领取《国有土地使用证》，取得土地使用权。

5.11 资料归档
  协议出让手续全部办结后，市、县国土资源管理部门应当对宗地出让过程中的出让信息公布、用地申请、审批、谈判、公示、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。应归档的宗地出让资料包括：
  （ 1）用地申请材料；
  （ 2）宗地条件、宗地规划指标要求；
  （ 3）宗地评估报告；
  （ 4）宗地出让底价及集体决策记录；
  （ 5）协议出让方案；
  （ 6）出让方案批复文件；
  （ 7）谈判记录；
  （ 8）《协议出让意向书》 ；
  （ 9）协议出让公示资料；
  （ 10）《国有土地使用权出让合同》 ；
  （ 11）协议出让结果公告资料；
  （ 12）核发建设用地批准书与交付土地的相关资料；
  （ 13）其他应归档的材料。

6 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让

6.1 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让的，分别按下列情形处理：
  （ 1）不需要改变原土地用途等土地使用条件，且符合规划的，报经市、县人民政府批准后，可以采取协议出让手续；
  （ 2）经规划管理部门同意可以改变土地用途等七项使用条件的，报经市、县人民政府批准，可以办理协议出让手续，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权公开出让的除外。

6.2 申请与受理
  6.2.1  原划拨、承租土地使用权拟申请办理出让手续的，应由原土地使用权人持下列有关材料，向市、县国土资源管理部门提出申请：
  （ 1）申请书；
  （ 2）《国有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》或《国有土地租赁合同》 ；
  （ 3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；
  （ 4）原土地使用权人有效身份证明文件；
  （ 5）改变用途的应当提交规划管理部门的批准文件；
  （ 6） 法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。
  6.2.2 市、县国土资源管理部门接到申请后，应当对申请人提交的申请材料进行初审，决定是否受理。

6.3 审查，确定协议出让方案
  6.3.1 审查
  市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。
  6.3.2  地价评估
  市、县国土资源管理部门应当组织对申请地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。改变土地用途等土地使用条件的，出让土地使用权价格应当按照新的土地使用条件评估。
  6.3.3  核定出让金额，拟订出让方案
  市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定协议出让金额，并拟订协议出让方案。
  6.3.3.1 申请人应缴纳土地使用权出让金额分别按下列公式核定：
  （ 1）不改变用途等土地使用条件的
  应缴纳的土地使用权出让金额＝拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格
  （ 2）改变用途等土地使用条件的
  应缴纳的土地使用权出让金额＝拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格
  6.3.3.2 协议出让方案应当包括；拟办理出让手续的地块位置、四至、用途、面积、年限、拟出让时间和应缴纳的出让金额等。

6.4 出让方案报批
  市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。

6.5 签订出让合同，公布出让结果
  市、县人民政府批准后，国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案，依法收回原土地使用权人的《国有土地划拨决定书》或解除《国有土地租赁合同》，注销土地登记，收回原土地证书，并与申请人签订《国有土地使用权出让合同》。
  《 国有土地使用权出让合同》签订后，市、县国土资源管理部门应当按照5. 8 的规定公布协议出让结果。

6.6 办理土地登记按5.10 规定办理。

6.7 资料归档
  协议出让手续全部办结后，市、县国土资源局应当对宗地出让过程中的用地申请、审批、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。应归档的宗地出让资料包括：
  （ 1）申请人的申请材料；
  （ 2）宗地条件及相关资料；
  （ 3）土地评估资料；
  （ 4 ）出让金额确定资料；
  （ 5 ）协议出让方案；
  （6）出让方案批复文件；
  （7）《国有土地使用权出让合同》；
  （ 8）协议出让公告资料；
  （9）其他应归档的材料。

 7 拨土地使用权转让中的协议出让

7.1 划拨土地使用权申请转让，经市、县人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。

7.2 申请与受理
  7.2.1 原土地使用权人应当持下列有关材料，向市、县国土资源管理部门提出划拨土地使用权转让申请：
  （ 1）申请书；
  （ 2）《国有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》；
  （ 3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；
  （ 4）原土地使用权人有效身份证明文件；
  （ 5）共有房地产，应提供共有人书面同意的意见
  （ 6） 法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。
  7.2.2 市、县国土资源管理部门接到申请后，应当对申请人提交的申请材料进行初审，决定是否受理。

7.3 审查，确定协议出让方案
  7.3.1 审查
  市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。
  7.3.2 地价评估
  市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。
  7.3.3 核定出让金额，拟订出让方案
  市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，并拟订协议出让方案。
  7.3.3.1  应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定：
  （ 1）转让后不改变用途等土地使用条件的
  应缴纳的土地使用权出让金额＝拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格
  （ 2）转让后改变用途等土地使用条件的
  应缴纳的土地使用权出让金额＝拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格
  7.3.3.2  协议出让方案应当包括：拟办理出让手续的地块位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、拟出让时间和出让时应缴纳的出让金额等。

7.4 出让方案报批
  市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。

7.5 公开交易
  协议出让方案批准后，市、县国土资源管理部门应向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》。
  《划拨土地使用权准予转让通知书》应当包括准予转让的标的、原土地使用权人、转让确定受让人的要求、受让人的权利、义务、应缴纳的土地出让金等。
  取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的申请人，应当将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。

7.6 签订出让合同，公布出让结果
  通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人应当与受让人签订转让合同，约定双方的权利和义务，明确划拨土地使用权转让价款。
  受让人应在达成交易后 10 日内，持转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县国土资源管理部门申请办理土地出让手续。
  市、县国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案、公开交易情况等，依法收回原土地使用权人的《国有土地划拨决定书》，注销土地登记，收回原土地证书，与受让方签订《国有土地使用权出让合同》。
  市、县国土资源管理部门应当按照 5.8 有关规定公布协议出让结果。

7.7 办理土地登记
  按5.10 规定办理。

7.8 资料归档
  出让手续办结后，市、县国土资源管理部门应当对宗地出让过程中的用地申请、审批、交易、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。应归档的宗地出让资料包括：
  （ 1）申请人的申请材料；
  （ 2）宗地条件及相关资料；
  （ 3）土地评估资料；
  （ 4 ）出让金额确定资料；
  （ 5 ）协议出让方案；
  （ 6 ）出让方案批复文件；
  （ 7 ）《划拨土地使用权准予转让通知书》等相关资料；
  （ 8 ）公开交易资料及转让合同等资料；
  （ 9 ）《国有土地使用权出让合同》等资料；
  （10）协议出让公告资料；
  （ 11）其他应归档的材料。

8 出让土地改变用途等土地使用条件的处理
  出让土地申请改变用途等土地使用条件，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整国有土地使用权出让金，但《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公告出让的除外。原土地使用权人应当按照国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订的国有土地使用权出让合同约定，及时补缴土地使用权出让金额，并按规定办理土地登记。
  调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定：
  应当补缴的土地出让金额＝批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格

附录 A 国有土地使用权出让意向书示范文本格式

国有土地使用权出让意向书

出让人：＿＿省（自治区、直辖市）＿市（县）＿局（甲方）；

拟受让人：＿＿＿＿＿＿＿＿（乙方）。

甲方与乙方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，经过双方协商一致，达成以下用地意向：

第一条 甲方将位于＿＿＿的宗地使用权出让给乙方，宗地编号为＿，宗地面积（大写）＿平方米（小写＿平方米）。宗地四至：东＿＿，南＿＿，西＿＿，北＿＿。

第二条 本用地意向书项下拟出让宗地的用途为＿＿＿，土地使用权出让年期为＿＿年。

第三条 甲方同意在交付土地时该宗地应达到本条第＿项规定的土地条件：

（一）达到场地平整和周围基础设施＿＿通，即＿＿。

（二）周围基础设施达到＿＿通，即＿＿＿，但场地尚未拆迁和平整，建筑物和其他地上物状况如下：＿＿＿＿。

（三）现状土地条件：＿＿＿＿＿＿。

第四条 本用地意向书项下的土地使用权出让价款为每平方一20一

米人民币＿元（大写）（￥＿）；总额为人民币＿（大写）万元（￥＿），其中，国有土地使用权出让金为每平方米人民币＿元（大写）（￥＿）；总额为人民币＿（大写）万元（￥＿），付款方式为＿＿＿。

第五条 乙方在本用地意向书的宗地范围内新建建筑物的，应符合下列要求：

主体建筑物性质＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
  附属建筑物性质＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
  建筑容积率＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
  建筑密度＿＿＿；
  建筑限高＿＿＿；
  投资强度＿＿＿；
  绿地比例＿＿＿；
  开工建设时间＿＿＿＿＿＿；
  竣工时间＿＿＿＿＿＿＿；
  其他土地利用要求＿＿＿＿；

第六条 乙方同意在本用地意向书项下的宗地范围内一并修建下列工程，并在建成后，无偿移交给政府：
  （ 1 ） ＿＿＿＿＿＿；
  （ 2 ） ＿＿＿＿＿＿；

第七条 乙方知悉本《国有土地使用权出让意向书》的内容需要在土地交易场所和中国土地市场网上公示＿＿日，并根据公示期满的反馈情况，按以下情况处理：
  （一）公示期间，有异议且经甲方审查发现确实存在违反法律法规行为的，协议出让程序终止。
  （二）公示期满，无异议或虽有异议但经甲方审查没有发现存在违反法律法规行为的，双方将按本意向书约定签订《国有土地使用权出让合同》。

第八条 符合本意向书第七条第二项规定条件的，双方同意于＿年＿月＿日在＿＿＿签订《国有土地使用权出让合同》。

第九条 未尽事宜，可由双方约定后作为附件，与本意向书具有同等法律效力。

出让人（甲方）：            拟受让人（乙方）：
  地址：                                      地址：
  法定代表人（委托代理人）（签字）：   法定代表人（委托代理人）（签字）：
                                                   电话：                                                                 电话：
                                                   邮政编码：                                    邮政编码：

＿年＿月＿日

附录B 划拨土地使用权准予转让通知书示范文本格式

划拨土地使用权准予转让通知书

＿＿＿（申请人名称）：
  根据你方申请，报经＿＿市（县）人民政府批准，准予你方目前所使用的位于＿＿＿的国有划拨土地使用权转让。该宗地面积为＿＿，用途为＿＿＿，宗地号为＿＿＿。请持本通知书，按规定将该宗地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款，并签订转让合同。
  你方与受让人达成交易后 10 日内，双方应持转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转让方和受让方的身份证明材料等，向我局申请办理土地出让手续，并由受让人与我局签订《国有土地使用权出让合同》，缴纳土地使用权出让金，土地出让金不得低于每平方米＿（大写）元（￥＿）。

  本通知书有效期为＿＿（最长不得超过 6 个月）。

                                           ＿＿＿＿国土资源局（盖章）

                                                   ＿年＿月＿日

招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定
 中华人民共和国国土资源部令第 11 号

二〇〇二年五月九日 

第一条为规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、法规，制定本规定。

第二条在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权的，适用本规定。 

本规定所称招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

本规定所称拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 
    本规定所称挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

第三条招标、拍卖或者挂牌出让国有土地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 

第四条商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 

前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。

第五条国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。 

市、县人民政府土地行政主管部门根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。

第六条市、县人民政府土地行政主管部门应当按照出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。 
    第七条 出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。招标拍卖挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。

第八条出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前 20 日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。 
    第九条 招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：

（一）出让人的名称和地址； 

（二）出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求； 

（三）投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；

（四）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式； 

（五）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；

（六）确定中标人、竞得人的标准和方法；

（七）投标、竞买保证金； 

（八）其他需要公告的事项。 

第十条市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。 

确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，应当实行集体决策。 

招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。

第十一条出让人应当对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的，应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。

第十二条市、县人民政府土地行政主管部门应当为投标人、竞买人查询拟出让土地的有关情况提供便利。

第十三条投标、开标依照下列程序进行：

（一）投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效；

标书投入标箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。 

（二）出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。投标人少于三人的，出让人应当依照本规定重新招标。

（三）评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。

评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。

（四）招标人根据评标结果，确定中标人。

第十四条对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。

第十五条拍卖会依照下列程序进行：

（一）主持人点算竞买人；

（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；

（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；

（四）主持人报出起叫价； 

（五）竞买人举牌应价或者报价；

（六）主持人确认该应价后继续竞价；

（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交； 

（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。

第十六条竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。 
拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。 

第十七条挂牌依照以下程序进行： 

（一）在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；

 （二）符合条件的竞买人填写报价单报价；

（三）出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；

（四）出让人继续接受新的报价； 

（五）出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。

第十八条挂牌时间不得少于 10 个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。 
    第十九条 挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：

（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交； 

（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；

（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。

在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。

第二十条以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。

成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。

成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。签订成交确认书后，出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。

第二十一条中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。 

中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作国有土地使用权出让金，其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后 5 个工作日内予以退还，不计利息。 

第二十二条招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在 10 个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。 

出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。 

第二十三条受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。

第二十四条应当以招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权而擅自采用协议方式出让的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

第二十五条中标人、竞得人有下列行为之一的，中标、竞得结果无效；造成损失的，中标人、竞得人应当依法承担赔偿责任： 

（一）投标人、竞买人提供虚假文件隐瞒事实的；

（二）中标人、竞得人采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的。 
    第二十六条 土地行政主管部门工作人员在招标拍卖挂牌出让活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 

第二十七条以招标拍卖挂牌方式租赁国有土地使用权的，参照本规定执行。

第二十八条本规定自 2002 年 7 月 1 日起施行。

建设项目用地预审管理办法

（2001年6月28日国土资源部第5次部务会议通过，2004年10月29日国土资源部第9次部务会议修订，2008年11月12日国土资源部第13次部务会议修正）

中华人民共和国国土资源部令 第42号

《建设项目用地预审管理办法》已经2008年11月12日国土资源部第13次部务会议修正通过，现予以公布，自2009年1月1日起施行。

部  长 徐绍史

二〇〇八年十一月二十九日

第一条为保证土地利用总体规划的实施，充分发挥土地供应的宏观调控作用，控制建设用地总量，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，制定本办法。

第二条本办法所称建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。

第三条预审应当遵循下列原则：

（一）符合土地利用总体规划；

（二）保护耕地，特别是基本农田；

（三）合理和集约节约利用土地；

（四）符合国家供地政策。

第四条建设项目用地实行分级预审。

需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府的国土资源管理部门预审。

需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关同级的国土资源管理部门预审。

第五条需审批的建设项目在可行性研究阶段，由建设用地单位提出预审申请。

需核准的建设项目在项目申请报告核准前，由建设单位提出用地预审申请。

需备案的建设项目在办理备案手续后，由建设单位提出用地预审申请。

第六条依照本办法第四条规定应当由国土资源部预审的建设项目，国土资源部委托项目所在地的省级国土资源管理部门受理，但建设项目占用规划确定的城市建设用地范围内土地的，委托市级国土资源管理部门受理。受理后，提出初审意见，转报国土资源部。

涉密军事项目和国务院批准的特殊建设项目用地，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请。

应当由国土资源部负责预审的输电线塔基、钻探井位、通讯基站等小面积零星分散建设项目用地，由省级国土资源管理部门预审，并报国土资源部备案。

第七条已批准项目建议书的审批类建设项目与需备案的建设项目申请用地预审的，应当提交下列材料：

（一）建设项目用地预审申请表；

（二）建设项目用地预审申请报告，内容包括拟建项目的基本情况、拟选址占地情况、拟用地面积确定的依据和适用建设用地指标情况、补充耕地初步方案、征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况等；

（三）项目建议书批复文件或者项目备案批准文件；

（四）单独选址建设项目拟选址位于地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内的，提交地质灾害危险性评估报告；

（五）单独选址建设项目所在区域的国土资源管理部门出具是否压覆重要矿产资源的证明材料。

直接审批可行性研究报告的审批类建设项目与需核准的建设项目，申请用地预审的不提交前款第（三）、（四）、（五）项材料。

本条第一款规定的用地预审申请表，由国土资源部统一规定。

第八条直接审批可行性研究报告的审批类建设项目与需核准的建设项目，项目单位应当在用地预审完成后，申请用地审批前，依据相关法律法规的规定，办理地质灾害危险性评估与矿产资源压覆情况证明等手续。

第九条受国土资源部委托负责初审的国土资源管理部门在转报用地预审申请时，应当提供下列材料：

（一）依据本办法第十一条的有关规定，对申报材料作出的初步审查意见。

（二）标注项目用地范围的县级以上土地利用总体规划图及相关图件；

（三）属于《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，应当出具经相关部门和专家论证的规划修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告和修改规划听证会纪要。

第十条符合本办法第七条规定的预审申请和第九条规定的初审转报件，国土资源管理部门应当受理和接收。不符合的，应当场或在五日内书面通知申请人和转报人，逾期不通知的，视为受理和接收。

受国土资源部委托负责初审的国土资源管理部门应当自受理之日起二十日内完成初审工作，并转报国土资源部。

第十一条预审应当审查以下内容：

（一）建设项目选址是否符合土地利用总体规划，是否符合国家供地政策和土地管理法律、法规规定的条件；

（二）建设项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定；

（三）建设项目占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行；

（四）征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况；

（五）属《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，规划的修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定。

第十二条国土资源管理部门应当自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内，完成审查工作，并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源管理部门负责人批准，可以延长十日。

第十三条预审意见应当包括对本办法第十一条规定内容的结论性意见和对建设用地单位的具体要求。

第十四条预审意见是有关部门审批项目可行性研究报告、核准项目申请报告的必备文件。

第十五条建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。

未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告；不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。预审审查的相关内容在建设用地报批时，未发生重大变化的，不再重复审查。

第十六条本办法自2009年1月1日起施行。

国家投资土地开发整理项目实施管理暂行办法
（2003年4月16日国土资源部国土资发〔2003〕122号发布）

第一章 总 则

第一条 为保障国家投资土地开发整理项目顺利实施，全面完成项目建设任务，根据有关法律、法规和政策规定，制定本办法。 

第二条 本办法适用于国家投资土地开发整理项目（以下简称“项目”），包括重点项目、示范项目和补助项目。

第三条 项目实施管理坚持下列基本原则：

（一）权利、义务和责任相统一的原则；

（二）公开、公平、公正的原则；

（三）简化程序、提高效率的原则。

第四条 国土资源部统一对项目实施进行监督管理；县级以上地方国土资源管理部门负责本行政区域内项目实施监督管理。

第五条 项目承担单位组织实施项目，并对项目建设履行项目法人责任，对投资方负责。

项目承担单位的管理和技术人员能够满足项目实施的需要。

第六条 项目实施推行项目法人制、招投标制、工程监理制、合同制、公告制。

第二章 实施准备

第七条 财政部、国土资源部下达项目计划与预算后，县级国土资源管理部门应当提请当地政府成立项目实施领导小组，负责协调解决项目实施中的有关问题。

县级国土资源管理部门按照有关规定核实项目涉及土地地类、面积、界址、权属及补偿方案等，保证地类、面积准确，界址清楚，权属合法，权属调整方案和补偿方案等无争议，为施工创造条件。

第八条 项目承担单位对项目实施进行现场全程管理，并做好下列实施准备工作： 

（一）组织招标、设备和材料采购等咨询服务；

（二）组织工程招投标，签订工程承包合同，委托工程监理；

 （三）编制项目年度实施方案、项目建设进度计划和用款计划；

（四）组织编制施工设计图；

（五）建立工程工期、质量和资金使用管理等相关制度。

第九条 项目承担单位完成项目实施准备后，对项目实施情况进行总结，提出项目开工申请报告，经项目所在县级国土资源管理部门审核同意后，项目开始施工。

第十条 项目承担单位应发布项目公告，接受群众和社会监督。

项目公告内容包括：项目名称、建设位置、建设总规模、新增耕地面积、项目总投资、建设工期、土地权属状况、项目承担单位、项目施工单位、项目工程监理单位、项目设计单位等。
    第十一条 有关单位和个人对项目实施有异议的，项目承担单位应负责解决；解决不了的，提请项目实施领导小组解决；属于重大问题的，由县级国土资源管理部门报上级国土资源管理部门研究解决。

第三章 工程施工

    第十二条 工程开工后，项目承担单位在施工过程中要建立现场办公会制度，召集施工、工程监理、设计等单位协调解决施工过程中施工进度、工程质量、资金使用和项目规划设计执行中出现的问题。 

第十三条 项目施工单位按照项目规划设计、施工设计和施工技术标准进行施工，对出现质量问题或竣工验收不合格的建设工程负责返修；项目施工单位应当建立质量责任制，确定工程项目经理、技术负责人和施工管理负责人；在施工过程中发现规划设计和施工设计有差错的，项目施工单位应当及时提出意见和建议。

第十四条 项目工程监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、规划设计和相关合同，代表项目承担单位对工程质量实施监理，并承担监理责任。项目工程监理单位应当选派具备相应资格的监理人员进驻施工现场；应当按照工程监理规范的要求，对项目建设工程实施监督，控制工程建设的投资、建设工期和工程质量。

单体工程任务完成后，项目工程监理单位应当签署意见。未经项目工程监理单位签署合格意见的，项目承担单位不得拨付工程款，项目施工单位不得进行下一道工序的施工。

第十五条 项目设计单位对项目实施中有关规划设计进行咨询、指导；规划设计需要变更的，负责按要求修改。

第十六条 在施工过程中，各有关单位要严格执行项目计划与支出预算和规划设计。确需变更规划设计的，按以下情形处理：

（一）不涉及项目建设位置、建设总规模、新增耕地面积和项目支出预算调整的，由项目承担单位研究解决；

（二）涉及项目建设位置、建设总规模、新增耕地面积或项目支出预算调整的，由项目承担单位报原批准机关批准。

第十七条 因规划设计变更，造成土地权属重新调整的，应按规定对原权属调整方案补充、说明，并报项目所在县级国土资源管理部门确定。

第四章 竣工验收准备

第十八条 项目建设任务完成后，项目承担单位按照合同规定，做好项目建设自检工作。项目建设自检应当具备下列条件：

（一）项目施工单位已提交交工报告、工程竣工图、工程保修书；

（二）项目工程监理单位已提交监理报告；

（三）有完整的技术档案和施工管理资料。

第十九条 项目承担单位应在项目自检后一个月之内向项目所在县级国土资源管理部门提出项目竣工自查申请报告，准备有关材料，为项目竣工验收做好准备。

项目竣工验收按照《国家投资土地开发整理项目竣工验收暂行办法》（国土资发２００３２１号）有关规定执行。

第二十条 项目承担单位按照有关规定，及时收集、整理项目实施过程中的有关文件、资料、图件等；建立、健全项目档案，并在项目竣工验收后，及时向县级国土资源管理部门移交项目档案。

第五章 监督检查

第二十一条 各级国土资源管理部门要建立监督检查制度，对项目施工进度、工程质量、资金使用、廉政建设等情况进行监督检查；研究解决项目实施中出现的重大问题。
    第二十二条 各级国土资源管理部门按照有关法规，对项目实施中的不正当行为予以纠正；对违法违纪的责任人进行查处；情节严重、构成犯罪的，移交司法机关依照有关法律追究刑事责任。

第二十三条 任何单位和个人对项目建设工程的质量事故、质量缺陷有权检举、控告、投诉。

第六章 附 则

第二十四条 地方政府投资土地开发整理项目实施管理参照本办法执行。

第二十五条 项目实施资金管理按照《土地开发整理项目资金管理暂行办法》（国土资发２０００２８２号）有关规定执行。 

第二十六条 本办法自颁布之日起施行。

军用土地使用权转让管理暂行规定

（１９９５年５月１６日总参谋部、总政治部、总后勤部发布）
  第一章 总则

第一条 为加强军用土地使用权转让管理，适应国家土地使用制度改革，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《中国人民解放军房地产管理条例》，制定本规定。
   第二条 本规定所称军用土地使用权转让，是指依法将军用土地使用权转移的行为。
   第三条 军用土地使用权转让，必须遵循统一政策、统一规划、统一管理的原则，严格执行国家和军队的有关法律法规，科学论证，精心组织，注重效益，不得损害军队和社会的公共利益。
   第四条 军用土地使用权转让，应在保证部队战备、使用和长远建设需要及确保军事秘密安全的前提下进行。军事禁区、保密要求高的单位和军事禁区附近、自己有能力开发的土地和权属有争议的土地严禁转让。非开放地区（含已对外开放县、市辖区内尚未批准开放的沿海岛屿）的军用土地不准对外商和港澳台商转让。
   第五条 军用土地使用权转让由总后勤部基建营房部归口管理。其主要职责：拟制与国家土地政策相适应的法规、规章，组织编审军用土地开发规划与计划，负责军用土地使用权转让和工程开发项目的审批、指导、监督，收缴应上交总部的土地转让费。
  各军区、各军兵种、各总部、国防科工委（以下简称各大单位）所属单位的土地使用权转让，由各大单位后勤基建营房部门归口管理。
   第二章 转让的范围及年限   第六条 军用土地使用权转让范围包括：
  （一）整宗空闲的土地；
  （二）可以划出单独管理的营区边角土地；
  （三）独立院落危旧房占用的土地；
  （四）被列为城市规划改造范围内的土地；
  （五）被列为开发区、经济特区的农场、马场和企业化工厂等用地；
  （六）其他可用于开发的土地。
   第七条 军用土地使用权转让的方式：
  （一）招标；
  （二）协议。
  军用土地使用权转让应保证地价的公开、公正、公平，采取协议方式的转让费不得低于当地政府规定的最低价。
   第八条 军用土地使用权转让类型：
  （一）土地转让；
  （二）利用土地与地方合作建房；
  （三）转让地上建筑物及其他附着物所有权；
  （四）其他类型。
   第九条 转让军用土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；转让地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让。
   第十条 军用土地使用权转让，按下列用途确定最高年限：
  （一）居住用地不得高于７０年；
  （二）工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地不得高于５０年；
  （三）商业、旅游、娱乐用地不得高于４０年；
  （四）综合或者其他用地不得高于５０年。
   第十一条 受让方取得的军用土地使用权年限届满，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权的处置按国家和军队的有关规定办理。
   第三章 项目审批   第十二条 转让军用土地使用权，不论数量多少，一律报总后勤部审批。其中涉及军事设施安全保密，影响军事设施使用效能或妨碍军事活动正常进行的，报总参谋部、总后勤部审批；向外商、港澳台商转让军用土地，报中央军委审批。地上附着物为军事设施的，按军事设施保护法和总部有关规定办理。
   第十三条 转让军用土地使用权按下列程序办理：
  （一）转让单位进行土地开发可行性论证、合作对象资信调查和签订合同（协议）后，向大单位提出申请；
  （二）各大单位审核确定土地面积、用途、用地范围和评估地价后，按程序上报审批；
  （三）军委、总部批复后，按规定向总后勤部和大单位后勤部缴纳土地转让费和土地管理费，领取《军用土地补办出让手续许可证》（以下简称《许可证》），凭《许可证》到当地人民政府土地管理部门办理土地出让、权属过户手续；
  （四）按基建程序申报建设计划；
  （五）修改地籍、营产档案资料。
   第十四条 军用土地使用权转让按后勤供应渠道上报审批，各大单位上报的请示件，必须附有下列资料：
  （一）申报单位的请示件；
  （二）转让双方签订的合同（协议）正本；
  （三）标明转让土地位置的地籍图；
  （四）可行性论证报告；
  （五）土地估价报告；
  （六）受让单位资信材料。
  成片土地开发，除附本条（一）、（二）、（三）、（四）项规定的资料外，还应附有开发总体规划。
   第十五条 军用土地使用权转让，应做到契约文书合法，手续完备，并经公证机关公证。转让单位与合作对象签订的合同（协议）包括以下基本内容（式样附后）：
  （一）转让土地（含地上建筑物、其他附着物）的位置、数量和年限；
  （二）土地转让费的交付方式、时间；
  （三）合作建房的面积、工程总投资、类型、结构、用途、装修标准、开竣工时间及房屋建成后的分成比例；
  （四）转让双方的权益、责任和违约赔偿；
  （五）明确上缴地方和军队税费的责任方；
  （六）明确合同（协议）经军队主管机关审批后生效。
   第十六条 经批准取得土地使用权进行房地产开发的单位，必须按照土地使用权转让合同约定的用途、时间开发。不按合同约定用途开发或两年内未开发的，总部将无偿收回土地使用权。
   第十七条 军用土地使用权转让经批准后，其建设规模、转让土地数量发生改变的，必须重新报批；转让对象发生改变，其他转让条件不变的，由大单位后勤基建营房部门审批，报总后勤部基建营房部备案。各大单位后勤基建营房部门，在每年１２月底前，将项目落实情况上报总后勤部基建营房部。
   第十八条 军用土地使用权转让价格，应由取得资格认可的评估机构进行地价评估，禁止廉价转让军用土地。各大单位后勤基建营房部门有条件的可编设房地产评估机构。
   第四章 收费标准   第十九条 军用土地使用权转让，转让单位必须按转让土地评估地价的２０％向总后勤部缴纳土地转让费；按转让土地评估地价的８％向大单位后勤部缴纳土地管理费。
   第二十条 转让地上建筑物、其他附着物所有权涉及军用土地使用权转让的（含合建分得房屋的出售），转让单位必须按转让经费的２０％向总后勤部缴纳土地转让费；按转让经费的８％向大单位后勤部缴纳土地管理费。
   第二十一条 上缴的土地转让费应一次付清。数额超过５００万元的可分期上缴，分期上缴的时间和数额在批复中明确，首期上缴的经费不得少于５００万元。
   第二十二条 军用土地使用权转让实行许可证制度。解放军土地管理局根据军委、总部的批复文件，收取土地转让费后，核发《许可证》。不按要求缴纳土地转让费的，不发给《许可证》，没有《许可证》的转让项目禁止转让。
   第二十三条 军用土地使用权转让所得剩余经费的使用，由各大单位后勤部通盘考虑，调整使用，并按基建程序上报审批。
   第二十四条 总后勤部和各大单位后勤部收取的土地转让费和土地管理费，由总后勤部基建营房部和各大单位后勤基建营房部门分别实行专项管理，一律用于军队房地产事业。
   第五章 奖励和处罚   第二十五条 对按规定转让军用土地使用权并在工作中取得突出成绩的单位和个人，应按有关规定，给予精神或者物质奖励。
   第二十六条 对擅自转让或变相转让军用土地使用权的，必须全部没收其转让收入或合建所得房产，并对主管负责人和直接责任者按有关规定给予处分。没收的经费按财务系统逐级上缴到总后勤部，房产由总后勤部统一调整处理。
   第二十七条 对利用军用土地使用权做交易、谋取私利，造成军队房地产严重流失的，除限期收回房地产外，应当根据情节轻重给予决策人和直接责任者行政处分、经济处罚；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
   第二十八条 对不按规定上缴经费的单位，必须限期补缴；对拒不补缴者，可在下达该单位的基建计划中扣抵。
   第六章 附则   第二十九条 军用土地使用权入股、抵押和以土地使用权为条件与地方、外商、港澳台商兴办合资合作企业；军内大单位间的合作建房、调整给军内企业单位土地，其报批程序、收费标准按本规定办理。
   第三十条 军用土地使用权出租和土地开发后的经营管理（不含房屋出售），按《军队房地产经营管理规定》办理。

第三十一条 本规定由总后勤部基建营房部负责解释。

第三十二条 本规定自发布之日起施行。以往印发的有关文件与本规定不一致的，均以本规定为准。

附件一：          

军用土地使用权转让合同（参考式样）

甲方：（转让土地的军队单位名称或部队代号）
  乙方：（受让土地的单位名称）

根据国家和军队有关政策和法规，就军用土地转让问题，双方本着平等、自愿、互利的原则，经协商，订立本合同。

第一条  甲方转让给乙方的地块位于＿＿＿，宗地编号＿＿＿，该地块总面积＿＿＿平方米，建筑面积＿＿＿平方米。

第二条  乙方按本合同规定向甲方支付土地转让费＿＿＿万元，地上建筑物拆迁补偿费及其他费用＿＿＿万元（注：视具体情况定）。

第三条  本合同项下的土地使用权转让年限＿＿＿年，自＿＿＿起算。

第四条  甲方负责办理军队内部土地转让的报批手续，领取《军用土地补办出让手续许可证》，按规定应上缴的土地转让费、土地管理费由＿＿＿方承担。
  第五条  本合同经双方签订后＿＿＿日内，乙方须以现金支票或现金向甲方缴付＿＿＿万元作为履行合同的定金，定金抵作＿＿＿费（注：视具体情况定）。

第六条  除合同另有规定外，乙方应在本合同生效后＿＿＿日内（之前），将合同要求支付的一切费用汇入甲方开户银行帐号内，开户单位＿＿＿，开户银行＿＿＿，帐号＿＿＿。

第七条  甲方银行帐号如有变更，应在变更后＿＿＿日内以书面形式通知乙方，由于甲方未及时通知此类变更而造成误期付款所引起的任何延迟收费，乙方均不承担违约责任。

第八条  甲方在收到乙方全部款项后＿＿＿日内，提供本合同项下转让地块，并协助乙方办理土地产权变更登记手续。

第九条  甲方对乙方受让土地开发、使用、管理的限制条件（注：视具体情况确定是否限定）。在转让期内乙方如需改变上述限定，应当取得甲方同意。
  第十条  乙方依本合同取得的土地使用权，可按国家有关规定进行转让、出租、抵押。但本合同另有规定者除外。

第十一条  本合同规定的转让期满，乙方受让的土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权的处置按国家和军队有关规定办理。

乙方如需继续使用该地块，应在期满前＿＿＿日向甲方提出续期申请书，经军队主管部门审批后，确定新的转让年限和转让条件，签订续期转让合同。
  第十二条  甲方根据军事需要可以提前收回土地使用权，并给予乙方适当的经济补偿。

第十三条  如果一方未能履行合同项下的义务，视为违反本合同。违反方从另一方收到具体说明违反情况的通知后，应在＿＿＿日内纠正该违约。如＿＿＿日内没有纠正，违约方应向另一方赔偿违约引起的一切直接和可预见的损失。
  第十四条  如果甲方逾期＿＿＿月不能提供本合同转让地块，视为自动终止合同，甲方退回乙方双倍定金和其他费用，并赔偿乙方＿＿＿％的违约金。

第十五条  如果乙方不能按时支付任何应付款项，从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的＿＿＿％缴纳滞纳金。如果乙方逾期＿＿＿月不付清全部款项，视为自动终止合同，乙方所付款项＿＿＿％作为赔偿金归甲方所有。

第十六条  任何一方因不可抗力造成延误，部分或全部不能履行合同均不承担责任。遭受不可抗力事件的一方应在条件允许下采取一切合理措施以减少因这一事件造成的损失。

第十七条  本合同经军队主管机关审批后生效。

第十八条  本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件。合同附件与本合同具有同等法律效力。
  第十九条  因执行合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成，双方同意向经济合同仲裁委员会申请仲裁（当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又没有达成书面仲裁协议的，可向人民法院起诉）。

第二十条  本合同正本一式＿＿＿份，甲乙双方各执＿＿＿份。上报军队主管部门＿＿＿份。
  甲方：              （盖章）乙方：              （盖章）
  法定代表人：            （签字）法定代表人：          （签字）
  签约地点, ：

签约时间：

备注：本合同（或称协议）仅供参考，具体条款可根据项目情况取舍、增加和修改。

附件二：                

合作建房合同（参考式样）

甲方：（提供土地的军队单位名称或部队代号）

乙方：（合作单位名称）

根据国家和军队有关政策和法规，就合作建房问题，双方本着平等、自愿、互利的原则，经协商，订立本合同。

第一条  甲乙双方合作建设＿＿＿项目，建筑面积平方米。

第二条  甲方负责提供的土地位于＿＿＿，宗地编号＿＿＿，面积为＿＿＿平方米，拆除建筑面积＿＿＿平方米。

第三条  乙方负责提供建设经费＿＿＿万元。

第四条  由＿＿＿方负责合作建房涉及的地上建筑物及其他附着物的拆迁安置，乙方负责支付甲方补偿费＿＿＿万元。此项经费本合同生效后＿＿＿日内由乙方＿＿＿付给甲方。

第五条  甲方负责办理军队内部合作建房的报批手续，领取《军用土地补办出让手续许可证》，按规定应上缴的土地转让费、土地管理费由＿＿＿方承担。

第六条  由＿＿＿方负责向有关部门申请办理合建项目的规划、立项、建房指标及其他有关事宜，发生的费用由＿＿＿方负责。

第七条  由＿＿＿方负责合建项目的工程设计、施工，发生的费用由＿＿＿负责。

第八条  建筑装修及设备标准（视情酌定）。

第九条  工程管理办法（视情酌定）。

第十条  建设工期＿＿＿月，自＿＿＿起算。

第十一条  本合同经双方签订后＿＿＿日内，乙方须以现金支票或现金向甲方缴付＿＿＿万元作为履行合同的定金，定金抵作＿＿＿费（注：视具体情况定）。

第十二条  除合同另有规定外，乙方应在本合同生效后＿＿＿内（或之前），将合同要求支付的一切费用汇入甲方开户银行帐号内，开户单位＿＿＿，开户银行＿＿＿，帐号＿＿＿。

第十三条  甲方银行帐号如有变更，应在变更后＿＿＿日内以书面形式通知乙方，由于甲方未及时通知此类变更而造成误期付款所引起的任何延迟收费，乙方均不承担违约责任。

第十四条  房屋建成后，双方按＿＿＿比例分房，即甲方分得房屋面积＿＿＿平方米，乙方分得房屋面积＿＿＿平方米及相应的土地面积＿＿＿平方米。

第十五条  房屋按＿＿＿分配（注：视具体情况定）。

第十六条  本合同项下的土地使用权转让年限为＿＿＿年，自＿＿＿起算。
  第十七条  乙方在本合同转让年限内享有分得房屋的所有权及相应的土地使用权。甲方应协助乙方办理房屋和土地产权登记手续。

第十八条  乙方分得房屋的出售、出租、使用管理的限制条件（注：视具体情况确定是否限定）。在转让期限内乙方如需改变上述限定，应当取得甲方同意。

第十九条  乙方依本合同取得的土地使用权，可按国家有关规定进行转让、出租、抵押。但本合同另有规定者除外。

第二十条  乙方分得房屋的水、电、气、暖（注：视具体情况定）由＿＿＿方负责供应，发生的费用由＿＿＿方承担。

第二十一条  本合同规定的转让期满，乙方受让的土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权的处置按国家和军队有关规定办理。

乙方如需继续使用分得的房地产，应在期满前＿＿＿日向甲方提出续期申请书，经军队主管部门审批后，确定新的转让年限及转让条件，签订续期转让合同。
  第二十二条  在特殊情况下，甲方根据军事需要可以提前收回土地使用权，并给予乙方适当的经济补偿。

第二十三条  如果一方未能履行合同项下的义务，视为违反本合同。违反方从另一方收到具体说明违反情况的通知后，应在＿＿＿日内纠正该违约。如＿＿＿日内没有纠正，违约方应向另一方赔偿违约引起的一切直接和可预见的损失。

第二十四条  如果甲方逾期＿＿＿月不能提供项目用地，视为自动终止合同，甲方退回乙方双倍定金及其他费用，并赔偿乙方＿＿＿％的违约金。
  第二十五条  如果乙方不能按时支付任何应付款项，从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的＿＿＿％缴纳滞纳金。如果乙方逾期＿＿＿月不付清全部款项，视为自动终止合同，乙方所付款项＿＿＿％作为赔偿金归甲方所有。

第二十六条  如果乙方在＿＿＿月内不投资兴建该项目，甲方有权无偿收回土地使用权，定金归甲方所有。

第二十七条  任何一方因不可抗力造成延误，部分或全部不能履行合同均不承担责任。遭受不可抗力事件的一方应在条件允许下采取一切合理措施以减少因这一事件造成的损失。
  第二十八条  本合同经军队主管机关审批后生效。

第二十九条  本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件。合同附件与本合同具有同等法律效力。

第三十条  因执行合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成，双方同意向经济合同仲裁委员会申请仲裁（当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又没有达成书面仲裁协议的，可向人民法院起诉）。

第三十一条  本合同正本一式＿＿＿份，甲乙双方各执＿＿＿份。上报军队主管部门＿＿＿份。

甲方：          （盖章）             乙方：          （盖章）

  法定代表人：       （签字）          法定代表人：        （签字）

签约地点：

签约时间：

备注：本合同（或称协议）仅供参考，具体条款可根据项目情况取舍、增加和修改。

关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知

国土资发[2007]29号

各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局）、财政厅（局），计划单列市国土资源行政主管部门、财政局；各军区联勤部，各兵种后勤部，总参三部、管理保障部，总政直工部，总装后勤部，军事科学院院务部，国防大学、国防科技大学校务部，总后所属直供单位：

为进一步加强军队空余土地转让管理，规范土地转让行为，严格执行经营性用地招标拍卖挂牌出让制度，根据国家土地管理法律政策规定和军队的有关规定，现就军队空余土地转让的有关问题通知如下：

  一、严格控制军队空余土地的转让范围

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  军队土地是保障部队战备、训练、工作和生活的重要物质基础。军队空余土地应当首先满足军队单位的用地需求，凡是军队新上建设项目需要使用土地的，应当尽量从现有军队空余土地中调整解决。今后，转让军队空余土地，要按照总后勤部的有关规定，除整宗空余土地、部队部署调整搬迁后空出土地、军队售房区土地、独立坐落干休所土地，以及地方城市规划修建市政基础设施和公益性设施占用土地外，其它军队空余土地原则上不得转让。同时，军队空余土地转为民用之前，军队单位应当严格审查转让是否涉及军事安全、保密等问题，凡涉及军事安全、保密的，一律不得转让。

  二、严格实行军队土地转让计划管理 www.tjcsw.com天 津 财税 网

  转让军队空余土地，由军队土地使用单位提出申请，按程序报总后勤部批准后，纳入军队空余土地转让计划。军队空余土地在申请转让时，应当征求当地国土资源管理部门和城市规划管理部门的意见，符合土地利用总体规划和城市规划的，应当明确宗地转让后的土地用途、容积率等土地开发利用和规划设计条件。军队空余土地转让计划经总后勤部批准后，抄送有关省（自治区、直辖市）国土资源管理部门和土地所在地的市、县人民政府。市、县人民政府在编制年度土地供应计划时，应优先安排纳入军队空余土地转让计划的土地。未纳入军队空余土地转让计划和当地土地年度供应计划的土地，不得转让。

  三、规范军队空余土地转让行为 天津财税网

  经依法批准，可以依法转让的军队空余土地，其土地面积、用途、开发利用和规划设计条件、转让方式、交易结果等信息，在当地土地有形市场和中国土地市场网等相关媒体上公布。凡属于商业、旅游、娱乐、商品住宅和工业用途的，必须在当地统一的土地市场公开转让，按价高者得的原则，确定土地使用权人。 www.tjcsw.com天 津财 税信息 网

  军队空余土地转让可采用以下三种模式：（一）由当地政府收购储备，再由政府统一出让；（二）直接在当地的土地有形市场公开转让，由军队与土地所在地的市、县人民政府国土资源管理部门协商一致后共同实施，招标拍卖挂牌的具体事务性工作可由当地国土资源管理部门承办；（三）由军队单位按照总后勤部的有关规定组织公开转让，确定受让人，市、县国土资源管理部门按规定与受让人签订《国有土地使用权出让合同》，按市场价格核定土地出让收益。具体采用哪种模式，由军队单位与土地所在地的市、县国土资源管理部门协商后，在申报军队空余土地转让计划时一并上报总后勤部审批。

  军队空余土地转让项目应当上报总后勤部审批，未经总后勤部批准并确认许可的，各级国土资源管理部门不得办理有关手续。具体办法，由总后勤部另行制定。 www.tjcsw.com天津 财税网

  四、加强军队空余土地转让后的监督管理 www.tjcsw.com

  军队空余土地转让后不再属于军用土地，纳入地方职能部门的监督管理。土地用途、开发利用和规划设计条件应当作为军队空余土地转让的前置条件，并在转让文件和《国有土地使用权出让合同》中明确。用地者应当严格按照军队空余土地转让批准文件和《国有土地使用权出让合同》的约定开发利用土地，国土资源管理部门应当加强《国有土地使用权出让合同》管理。对于改变土地用途、容积率等土地使用条件的，应当严格按照《国有土地使用权出让合同》的约定，补交不同用途、容积率的土地价款差额或收回土地使用权重新公开出让。

最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复

（2003年6月9日 法函[2003]34号）

 

广西壮族自治区高级人民法院：

  你院桂高法[2001]342号《关于土地转让方未按规定完成对土地的开发投资即签订土地使用权转让合同是否有效问题的请示》收悉。经研究，答复如下：

  根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合两个条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。因此，未同时具备上述两个条件，而进行转让的，其转让合同无效。

  以出让方式取得土地使用权后转让房地产的，转让方已经支付全部土地使用权出让金，并且转让方和受让方前后投资达到完成开发投资总额的百分之二十五以上，已经办理了登记手续，或者虽然没有办理登记手续，但当地有关主管部门同意补办土地使用权转让手续的，转让合同可以认定有效。

  对于当事人违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款规定的，人民法院可以建议政府有关部门依法给予处罚。

, -count: 2.0; mso-pagination: widow-orphan; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto" class=MsoNormal align=left>地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

第三十四条 土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。

抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。

第三十五条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当按照规定办理抵押登记。

第三十六条 抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。

因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。

第三十七条 处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。

第三十八条 抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。

第六章 土地使用权终止

第三十九条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。

第四十条 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。

第四十一条 土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

第四十二条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。

第七章 划拨土地使用权

第四十三条 划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。
前款土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。
第四十四条 划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
第四十五条 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

（二）领有国有土地使用证；

（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。
第四十六条 对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。

第四十七条 无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。

对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。

无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。

第八章 附则

第四十八条 依照本条例的规定取得土地使用权的个人，其土地使用权可以继承。
第四十九条 土地使用者应当依照国家税收法规的规定纳税。

第五十条 依照本条例收取的土地使用权出让金列入财政预算，作为专项基金管理，主要用于城市建设和土地开发。具体使用管理办法，由财政部另行制定。

第五十一条 各省、自治区、直辖市人民政府应当根据本条例的规定和当地的实际情况选择部分条件比较成熟的城镇先行试点。

第五十二条 外商投资从事开发经营成片土地的，其土地使用权的管理依照国务院的有关规定执行。

第五十三条 本条例由国家土地管理局负责解释；实施办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

第五十四条 本条例自发布之日起施行。

国土资源部规范国有土地租赁若干意见

国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知

     （一九九九年八月一日 国土资发（１９９９）２２２号）

各省、自治区、直辖市及计划单列市土地（国土）管理局（厅），解放军土地管理局，新疆生产建设兵团土地管理局：

  近年来，一些地方土地管理部门深化土地使用制度改革，完善土地有偿使用方式，开展了国有土地租赁试点，取得了一定的经验。新颁布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《条例》）已将国有土地租赁规定为国有土地有偿使用的一种方式。为贯彻实施《条例》，规范国有土地租赁行为，现将《规范国有土地租赁若干意见》（以下简称《意见》）印发给你们，请结合本地实际认真贯彻执行。

             

  一、严格依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，确定国有土地租赁的适用范围。

  国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。当前应以完善国有土地出让为主，稳妥地推行国有土地租赁。

  对原有建设用地，法律规定可以划拨使用的仍维持划拨，不实行有偿使用，也不实行租赁。对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。

  二、国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。采用双方协议方式出租国有土地的租金，不得低于出租底  价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准，协议出租结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露，接受上级土地行政主管部门和社会监督。

  三、国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的，租金标准应按全额地价折算；承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。

  采用短期租赁的，一般按年度或季度支付租金；采用长期租赁的，应在国有土地租赁合同中明确约定土地租金支付时间、租金调整的时间间隔和调整方式。

  四、国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过５年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。

  五、租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。租赁合同内容应当包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、出租方和承租方的权利义务等。

  六、国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。

  承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。

  承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。

  地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租

土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁

合同同时转让。

  在使用年期内，承租人有优先受让权，租赁土地在办理出让手续后，终止租赁

关系。

  七、国家对土地使用者依法取得的承租土地使用权，在租赁合同约定的使用年

限届满前不收回；因社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，应对承租人

给予合理补偿。

  承租土地使用权期满，承租人可申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应予以批准。未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，承租土地使用权由国家依法无偿收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、构筑物，恢复土地原状。

  承租人未按合同约定开发建设、未经土地行政主管部门同意转让、转租或不按合同约定按时交纳土地租金的，土地行政主管部门可以解除合同，依法收回承租土地使用权。

  八、各级土地行政主管部门要切实加强国有土地租金的征收工作，协助财政部门作好土地租金的使用管理。收取的土地租金应当参照国有土地出让金的管理办法进行管理，按规定纳入当地国有土地有偿使用收入，专项用于城市基础设施建设和土地开发。

  九、各省、市在本《意见》下发前对国有土地租赁适用范围已有规定或各地已签订《国有土地租赁合同》的，暂按已有规定及《国有土地租赁合同》的约定执行，并在今后工作中逐步规范；本《意见》下发后实施国有土地租赁的，一律按本《意见》要求规范办理。

协议出让国有土地使用权规定

中华人民共和国国土资源部令

第21号

  《协议出让国有土地使用权规定》，已经2003年6月5日国土资源部第6次部务会议通过，现予发布，自2003年8月1日起施行。

                                           部长 田凤山

                                          2003年6月11日

第一条 为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，规范协议出让国有土地使用权行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。

第二条 在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的，适用本规定。

本规定所称协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第三条 出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。

第四条 协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

第五条 协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的７０％。

低于最低价时国有土地使用权不得出让。

第六条 省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门应当依据本规定第五条的规定拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后公布，由市、县人民政府国土资源行政主管部门实施。

第七条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报同级人民政府批准后组织实施。

国有土地使用权出让计划经批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。 

因特殊原因，需要对国有土地使用权出让计划进行调整的，应当报原批准机关批准，并按照前款规定及时向社会公布。

国有土地使用权出让计划应当包括年度土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段以及供地时间等内容。 

第八条 国有土地使用权出让计划公布后，需要使用土地的单位和个人可以根据国有土地使用权出让计划，在市、县人民政府国土资源行政主管部门公布的时限内，向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。

市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不得少于３０日。

第九条 在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让；但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。

同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。
    第十条 对符合协议出让条件的，市、县人民政府国土资源行政主管部门会同城市规划等有关部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地项目类型、规模等，制定协议出让土地方案。

协议出让土地方案应当包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等。

第十一条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况，按照《城镇土地估价规程》的规定，对拟出让地块的土地价格进行评估，经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策合理确定协议出让底价。

协议出让底价不得低于协议出让最低价。

协议出让底价确定后应当保密，任何单位和个人不得泄露。

第十二条 协议出让土地方案和底价经有批准权的人民政府批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商，协商一致且议定的出让价格不低于出让底价的，方可达成协议。

第十三条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据协议结果，与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。

第十四条 《国有土地使用权出让合同》签订后７日内，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当将协议出让结果在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布，接受社会监督。

公布协议出让结果的时间不得少于１５日。

第十五条 土地使用者按照《国有土地使用权出让合同》的约定，付清土地使用权出让金、依法办理土地登记手续后，取得国有土地使用权。

第十六条 以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。

第十七条 违反本规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分：

（一）不按照规定公布国有土地使用权出让计划或者协议出让结果的；

（二）确定出让底价时未经集体决策的；

 （三）泄露出让底价的；

（四）低于协议出让最低价出让国有土地使用权的；

（五）减免国有土地使用权出让金的。

违反前款有关规定，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十八条 国土资源行政主管部门工作人员在协议出让国有土地使用权活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十九条 采用协议方式租赁国有土地使用权的，参照本规定执行。

第二十条 本规定自２００３年８月１日起施行。原国家土地管理局１９９５年６月２８日发布的《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》同时废止。

最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

法释[2005]5号

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释。

一、土地使用权出让合同纠纷

第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。

第二条 开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。

本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。

第三条 经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。

当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。
    第四条 土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。

第五条 受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。

第六条 受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。

二、土地使用权转让合同纠纷

第七条本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。

第八条 土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

第九条 转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

第十条 土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：

（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；

（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；

（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；

（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。

未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。

第十一条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。

第十二条 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

第十三条 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

三、合作开发房地产合同纠纷

第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
    第十五条 合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。

当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。

第十六条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。

第十七条 投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。

第十八条 房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。

第十九条 在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：

（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；

（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；

（三）擅自变更建设工程规划。

因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失，由当事人按照过错承担。

第二十条 房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的  投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。

第二十一条 当事人违反规划开发建设的房屋，被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除，当事人对损失承担协商不成的，按照当事人过错确定责任；过错无法确定的，按照约定的投资比例确定责任；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定责任。

第二十二条 合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。

第二十三条 合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。

第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。

第二十六条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。

第二十七条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。

四、其它
    第二十八条本解释自2005年8月1日起施行；施行后受理的第一审案件适用本解释。

本解释施行前最高人民法院发布的司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。

 协议出让国有土地使用权规范（试行）

（国土资源部2006年5月31日以国土资发〔2006〕114号发布，2006年8月1日实施）
  前  言

  1 适用范围

2 引用的标准和文件

3 依据
  4 总则
  5 供地环节的协议出让
  6 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让
  7 划拨土地使用权转让中的协议出让
  8 出让土地改变用途等土地使用条件的处理
  附录 A 国有土地使用权出让意向书示范文本格式
  附录 B 划拨土地使用权准予转让通知书示范文本格式

前   言

为完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权协议出让行为，统一程序和标准，加强国有土地资产管理，推进土地市场建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《协议出让国有土地使用权规定》等规定，制定本规范。

本规范的附录 A 、附录 B 为协议出让活动中所需文本示范格式。

本规范由国土资源部提出并归口。

本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司，国土资源部土地整理中心，辽宁省国土资源厅，黑龙江省国土资源厅，江苏省国土资源厅。

本规范主要起草人员：廖永林、冷宏志、岳晓武、雷爱先、高永、谢量雄、吴迪、宋玉波、牟傲风、叶卫东、钟松忆、林立森、申亮、陈梅英、周旭、沈飞、张防。本规范参加起草人员（以姓氏笔画为序）：于世专、马尚、王薇、车长志、邓岳方、叶元蓬、叶东、任钊洪、关文荣、刘显棋、刘祥元、刘瑞平、朱育德、闻洪溪、严政、吴永高、吴海洋、张万中、张英奇、李延荣、李晓娟、李晓斌、束克欣、杨玉芳、杨江正、肖建军、陈永真、陈国庆、林君衡、罗演广、祝军、胡立兵、胡红兵、赵春华、郝吉虎、高志云、徐建设、涂高坤、秦水龙、钱友根、梁红、黄文波、韩建国、韩洪伟、靳薇、潘洪篙、魏成、魏莉华

本规范由国土资源部负责解释。

1 适用范围
  在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权，适用本规范；以协议方式租赁国有土地使用权、出让国有土地他项权利，参照本规范执行。

2 引用的标准和文件

下列标准和文件所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准和文件的最新版本。
  GB/T 18508-2001《城镇土地估价规程》

国土资发〔2000〕303号《国有土地使用权出让合同示范文本》

国土资发〔2001〕255号《全国土地分类 》

国土资发〔2004〕 232 号《工业建设项目用地控制指标》

3 依据

（1）《中华人民共和国土地管理法》
  （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》
  （3）《中华人民共和国城市规划法》
  （4）《中华人民共和国行政许可法》
  （5）《中华人民共和国合同法》
  （6）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
  （7）《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》（中发〔2005〕3号）
  （8）《国务院关于加强国有土地资产管理的15号》（国发〔2001〕15号）
  （9）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发 〔2004〕28号
  （10）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21 号）

4 总则

4.1 协议出让国有土地使用权内涵
  本规范所称协议出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。

4.2 协议出让国有土地使用权原则
  （1）公开、公平、公正；
  （2）诚实信用。

4.3 协议出让国有土地使用权范围
  出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，方可采取协议方式，主要包括以下情况：
  （1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；
  （2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；
  （3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；
  （4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；
  （5）法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。

4.4 协议出让国有土地使用权组织管理
  国有土地使用权协议出让由市、县国土资源管理部门组织实施。
  国有土地使用权出让实行集体决策。市、县国土资源管理部门可根据实际情况成立国有土地使用权出让协调决策机构，负责协调解决出让中的相关问题，集体确定有关事项。

4.5 协议出让价格争议裁决
  对于经营性基础设施、矿业开采等具有独占性和排他性的用地，应当建立协议出让价格争议裁决机制。此类用地协议出让过程中，意向用地者与出让方在出让价格方面有争议难以达成一致，意向用地者认为出让方提出的出让价格明显高于土地市场价格的，可提请出让方的上一级国土资源管理部门进行出让价格争议裁决。

4.6 地方补充规定
  地方可对本规范做出补充规定或实施细则，并报上一级国土资源管理部门备案。

5 供地环节的协议出让

5.1 供地环节协议出让国有土地使用权的一般程序
  （1）公开出让信息，接受用地申请，确定供地方式；
  （2）编制协议出让方案；
  （3）地价评估，确定底价；
  （4）协议出让方案、底价报批；
  （5）协商，签订意向书；
  （6）公示；
  （7）签订出让合同，公布出让结果；
  （8）核发《建设用地批准书》，交付土地；
  （9）交付土地土地登记；

5.2 公开出让信息，接受用地申请，确定供地方式
  5.2.1 市、县国土资源管理部门应当将经批准的国有土地使用权出让计划向社会公布。有条件的地方可以根据供地进度安排，分阶段将国有土地使用权出让计划细化落实到地段、地块，并将相关信息及时向社会公布。国有土地使用权出让计划以及细化的地段、地块信息应当同时通过中国土地市场网（ www.landchina.com ）公布。
  5.2.2 市、县国土资源简理部门公布国有土地使用权出让计划、细化的地段、地块信息，应当同时明确用地者申请用地的途径和方式，公开接受用地申请。
  5.2.3 需要使用土地的单位和个人（以下简称意向用地者）应当根据公布的国有土地使用权出让计划，细化的地段、地块信息以及自身用地需求，向市、县国土资源管理部门提出用地申请。
  5.2.4 在规定时时间内，同一地块只有一个意向用地者的，市、县国源管理部门方可采取协议方式出让，但属于商业、旅游、娱乐品住宅等经营性用地除外。对不能确定是否符合协议出让范围的具体宗地，可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。

5.3 编制协议出让方案
  市、县国土资源管理部门应当会同规划等部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地类型、规模等，编制国有土地使用权协议出让方案。
  协议出让方案应当包括：拟出让地块的位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、供地时间、供地方式等。

5.4 地价评估，确定底价
  5.4.1 地价评估 
  市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况，按照《城镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。
  地价评估由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位组织进行，根据需要也可以委托具有土地估价资质的土地或不动产评估机构进行评估。
  5.4.2 确定底价
  市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定协议出让底价。
  协议出让底价不得低于拟出让地块所在区域的协议出让最低价。
  出让底价确定后，在出让活动结束之前应当保密，任何单位和个人不得泄露。

5.5 协议出让方案、底价报批
  市、县国土资源管理部门应当按规定将协议出让方案、底价报有批准权的人民政府批准。

5.6 协商，签订意向书
  市、县国土资源管理部门依据经批准的协议出让方案和底价，与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商、谈判。协商谈判时，国土资源管理部门参加谈判的代表应当不少于 2 人。
  双方协商、谈判达成一致，并且议定的出让价格不低于底价的，市、县国土资源管理部门应当与意向用地者签订《国有土地使用权出让意向书》。

5.7 公示

5.7.1 《国有土地使用权出让意向书》签订后，市、县国土资源管理部门将意向出让地块的位置、用途、面积、出让年限、土地使用条件、意向用地者、拟出让价格等内容在当地土地有形市场等指定场所以及中国土地市场网进行公示，并注明意见反馈途径和方式。公示时问不得少于 5 日。
  5.7.2 公示期间，有异议且经市、县国土资源管理部门审查发现确实存在违反法律法规行为的，协议出让程序终止。

5.8 签订出让合同，公布出让结果
  公示期满，无异议或虽有异议但经市、县国土资源管理部门审查没有发现存在违反法律法规行为的，市、县国土资源管理部门应当按照《国有土地使用权出让意向书》约定，与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。
  《国有土地使用权出让合同》签订后 7 日内，市、县国土资源管理部门将协议出让结果通过中国土地市场网以及土地有形市场等指定场所向社会公布，接受社会监督。
  公布出让结果应当包括土地位置、面积、用途、开发程度、土地级别、容积率、出让年限、供地方式、受让人、成交价格和成交时间等内容。

5.9 核发《建设用地批准书》，交付土地
  市、县国土资源管理部门向受让人核发《建设用地批准书》，并按照《国有土地使用权出让合同》、《建设用地批准书》约定的时间和条件将出让土地交付给受让人。

5.10 办理土地登记
  受让人按照《国有土地使用权出让合同》约定付清全部国有土地使用权出让金，依法申请办理土地登记手续，领取《国有土地使用证》，取得土地使用权。

5.11 资料归档
  协议出让手续全部办结后，市、县国土资源管理部门应当对宗地出让过程中的出让信息公布、用地申请、审批、谈判、公示、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。应归档的宗地出让资料包括：
  （ 1）用地申请材料；
  （ 2）宗地条件、宗地规划指标要求；
  （ 3）宗地评估报告；
  （ 4）宗地出让底价及集体决策记录；
  （ 5）协议出让方案；
  （ 6）出让方案批复文件；
  （ 7）谈判记录；
  （ 8）《协议出让意向书》 ；
  （ 9）协议出让公示资料；
  （ 10）《国有土地使用权出让合同》 ；
  （ 11）协议出让结果公告资料；
  （ 12）核发建设用地批准书与交付土地的相关资料；
  （ 13）其他应归档的材料。

6 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让

6.1 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让的，分别按下列情形处理：
  （ 1）不需要改变原土地用途等土地使用条件，且符合规划的，报经市、县人民政府批准后，可以采取协议出让手续；
  （ 2）经规划管理部门同意可以改变土地用途等七项使用条件的，报经市、县人民政府批准，可以办理协议出让手续，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权公开出让的除外。

6.2 申请与受理
  6.2.1  原划拨、承租土地使用权拟申请办理出让手续的，应由原土地使用权人持下列有关材料，向市、县国土资源管理部门提出申请：
  （ 1）申请书；
  （ 2）《国有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》或《国有土地租赁合同》 ；
  （ 3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；
  （ 4）原土地使用权人有效身份证明文件；
  （ 5）改变用途的应当提交规划管理部门的批准文件；
  （ 6） 法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。
  6.2.2 市、县国土资源管理部门接到申请后，应当对申请人提交的申请材料进行初审，决定是否受理。

6.3 审查，确定协议出让方案
  6.3.1 审查
  市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。
  6.3.2  地价评估
  市、县国土资源管理部门应当组织对申请地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。改变土地用途等土地使用条件的，出让土地使用权价格应当按照新的土地使用条件评估。
  6.3.3  核定出让金额，拟订出让方案
  市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定协议出让金额，并拟订协议出让方案。
  6.3.3.1 申请人应缴纳土地使用权出让金额分别按下列公式核定：
  （ 1）不改变用途等土地使用条件的
  应缴纳的土地使用权出让金额＝拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格
  （ 2）改变用途等土地使用条件的
  应缴纳的土地使用权出让金额＝拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格
  6.3.3.2 协议出让方案应当包括；拟办理出让手续的地块位置、四至、用途、面积、年限、拟出让时间和应缴纳的出让金额等。

6.4 出让方案报批
  市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。

6.5 签订出让合同，公布出让结果
  市、县人民政府批准后，国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案，依法收回原土地使用权人的《国有土地划拨决定书》或解除《国有土地租赁合同》，注销土地登记，收回原土地证书，并与申请人签订《国有土地使用权出让合同》。
  《 国有土地使用权出让合同》签订后，市、县国土资源管理部门应当按照5. 8 的规定公布协议出让结果。

6.6 办理土地登记按5.10 规定办理。

6.7 资料归档
  协议出让手续全部办结后，市、县国土资源局应当对宗地出让过程中的用地申请、审批、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。应归档的宗地出让资料包括：
  （ 1）申请人的申请材料；
  （ 2）宗地条件及相关资料；
  （ 3）土地评估资料；
  （ 4 ）出让金额确定资料；
  （ 5 ）协议出让方案；
  （6）出让方案批复文件；
  （7）《国有土地使用权出让合同》；
  （ 8）协议出让公告资料；
  （9）其他应归档的材料。

 7 拨土地使用权转让中的协议出让

7.1 划拨土地使用权申请转让，经市、县人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。

7.2 申请与受理
  7.2.1 原土地使用权人应当持下列有关材料，向市、县国土资源管理部门提出划拨土地使用权转让申请：
  （ 1）申请书；
  （ 2）《国有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》；
  （ 3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；
  （ 4）原土地使用权人有效身份证明文件；
  （ 5）共有房地产，应提供共有人书面同意的意见
  （ 6） 法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。
  7.2.2 市、县国土资源管理部门接到申请后，应当对申请人提交的申请材料进行初审，决定是否受理。

7.3 审查，确定协议出让方案
  7.3.1 审查
  市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。
  7.3.2 地价评估
  市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。
  7.3.3 核定出让金额，拟订出让方案
  市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，并拟订协议出让方案。
  7.3.3.1  应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定：
  （ 1）转让后不改变用途等土地使用条件的
  应缴纳的土地使用权出让金额＝拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格
  （ 2）转让后改变用途等土地使用条件的
  应缴纳的土地使用权出让金额＝拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格
  7.3.3.2  协议出让方案应当包括：拟办理出让手续的地块位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、拟出让时间和出让时应缴纳的出让金额等。

7.4 出让方案报批
  市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。

7.5 公开交易
  协议出让方案批准后，市、县国土资源管理部门应向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》。
  《划拨土地使用权准予转让通知书》应当包括准予转让的标的、原土地使用权人、转让确定受让人的要求、受让人的权利、义务、应缴纳的土地出让金等。
  取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的申请人，应当将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。

7.6 签订出让合同，公布出让结果
  通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人应当与受让人签订转让合同，约定双方的权利和义务，明确划拨土地使用权转让价款。
  受让人应在达成交易后 10 日内，持转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县国土资源管理部门申请办理土地出让手续。
  市、县国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案、公开交易情况等，依法收回原土地使用权人的《国有土地划拨决定书》，注销土地登记，收回原土地证书，与受让方签订《国有土地使用权出让合同》。
  市、县国土资源管理部门应当按照 5.8 有关规定公布协议出让结果。

7.7 办理土地登记
  按5.10 规定办理。

7.8 资料归档
  出让手续办结后，市、县国土资源管理部门应当对宗地出让过程中的用地申请、审批、交易、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。应归档的宗地出让资料包括：
  （ 1）申请人的申请材料；
  （ 2）宗地条件及相关资料；
  （ 3）土地评估资料；
  （ 4 ）出让金额确定资料；
  （ 5 ）协议出让方案；
  （ 6 ）出让方案批复文件；
  （ 7 ）《划拨土地使用权准予转让通知书》等相关资料；
  （ 8 ）公开交易资料及转让合同等资料；
  （ 9 ）《国有土地使用权出让合同》等资料；
  （10）协议出让公告资料；
  （ 11）其他应归档的材料。

8 出让土地改变用途等土地使用条件的处理
  出让土地申请改变用途等土地使用条件，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整国有土地使用权出让金，但《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公告出让的除外。原土地使用权人应当按照国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订的国有土地使用权出让合同约定，及时补缴土地使用权出让金额，并按规定办理土地登记。
  调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定：
  应当补缴的土地出让金额＝批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格

附录 A 国有土地使用权出让意向书示范文本格式

国有土地使用权出让意向书

出让人：＿＿省（自治区、直辖市）＿市（县）＿局（甲方）；

拟受让人：＿＿＿＿＿＿＿＿（乙方）。

甲方与乙方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，经过双方协商一致，达成以下用地意向：

第一条 甲方将位于＿＿＿的宗地使用权出让给乙方，宗地编号为＿，宗地面积（大写）＿平方米（小写＿平方米）。宗地四至：东＿＿，南＿＿，西＿＿，北＿＿。

第二条 本用地意向书项下拟出让宗地的用途为＿＿＿，土地使用权出让年期为＿＿年。

第三条 甲方同意在交付土地时该宗地应达到本条第＿项规定的土地条件：

（一）达到场地平整和周围基础设施＿＿通，即＿＿。

（二）周围基础设施达到＿＿通，即＿＿＿，但场地尚未拆迁和平整，建筑物和其他地上物状况如下：＿＿＿＿。

（三）现状土地条件：＿＿＿＿＿＿。

第四条 本用地意向书项下的土地使用权出让价款为每平方一20一

米人民币＿元（大写）（￥＿）；总额为人民币＿（大写）万元（￥＿），其中，国有土地使用权出让金为每平方米人民币＿元（大写）（￥＿）；总额为人民币＿（大写）万元（￥＿），付款方式为＿＿＿。

第五条 乙方在本用地意向书的宗地范围内新建建筑物的，应符合下列要求：

主体建筑物性质＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
  附属建筑物性质＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
  建筑容积率＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
  建筑密度＿＿＿；
  建筑限高＿＿＿；
  投资强度＿＿＿；
  绿地比例＿＿＿；
  开工建设时间＿＿＿＿＿＿；
  竣工时间＿＿＿＿＿＿＿；
  其他土地利用要求＿＿＿＿；

第六条 乙方同意在本用地意向书项下的宗地范围内一并修建下列工程，并在建成后，无偿移交给政府：
  （ 1 ） ＿＿＿＿＿＿；
  （ 2 ） ＿＿＿＿＿＿；

第七条 乙方知悉本《国有土地使用权出让意向书》的内容需要在土地交易场所和中国土地市场网上公示＿＿日，并根据公示期满的反馈情况，按以下情况处理：
  （一）公示期间，有异议且经甲方审查发现确实存在违反法律法规行为的，协议出让程序终止。
  （二）公示期满，无异议或虽有异议但经甲方审查没有发现存在违反法律法规行为的，双方将按本意向书约定签订《国有土地使用权出让合同》。

第八条 符合本意向书第七条第二项规定条件的，双方同意于＿年＿月＿日在＿＿＿签订《国有土地使用权出让合同》。

第九条 未尽事宜，可由双方约定后作为附件，与本意向书具有同等法律效力。

出让人（甲方）：            拟受让人（乙方）：
  地址：                                      地址：
  法定代表人（委托代理人）（签字）：   法定代表人（委托代理人）（签字）：
                                                   电话：                                                                 电话：
                                                   邮政编码：                                    邮政编码：

＿年＿月＿日

附录B 划拨土地使用权准予转让通知书示范文本格式

划拨土地使用权准予转让通知书

＿＿＿（申请人名称）：
  根据你方申请，报经＿＿市（县）人民政府批准，准予你方目前所使用的位于＿＿＿的国有划拨土地使用权转让。该宗地面积为＿＿，用途为＿＿＿，宗地号为＿＿＿。请持本通知书，按规定将该宗地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款，并签订转让合同。
  你方与受让人达成交易后 10 日内，双方应持转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转让方和受让方的身份证明材料等，向我局申请办理土地出让手续，并由受让人与我局签订《国有土地使用权出让合同》，缴纳土地使用权出让金，土地出让金不得低于每平方米＿（大写）元（￥＿）。

  本通知书有效期为＿＿（最长不得超过 6 个月）。

                                           ＿＿＿＿国土资源局（盖章）

                                                   ＿年＿月＿日

招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定
 中华人民共和国国土资源部令第 11 号

二〇〇二年五月九日 

第一条为规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、法规，制定本规定。

第二条在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权的，适用本规定。 

本规定所称招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

本规定所称拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 
    本规定所称挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

第三条招标、拍卖或者挂牌出让国有土地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 

第四条商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 

前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。

第五条国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。 

市、县人民政府土地行政主管部门根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。

第六条市、县人民政府土地行政主管部门应当按照出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。 
    第七条 出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。招标拍卖挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。

第八条出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前 20 日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。 
    第九条 招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：

（一）出让人的名称和地址； 

（二）出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求； 

（三）投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；

（四）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式； 

（五）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；

（六）确定中标人、竞得人的标准和方法；

（七）投标、竞买保证金； 

（八）其他需要公告的事项。 

第十条市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。 

确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，应当实行集体决策。 

招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。

第十一条出让人应当对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的，应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。

第十二条市、县人民政府土地行政主管部门应当为投标人、竞买人查询拟出让土地的有关情况提供便利。

第十三条投标、开标依照下列程序进行：

（一）投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效；

标书投入标箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。 

（二）出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。投标人少于三人的，出让人应当依照本规定重新招标。

（三）评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。

评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。

（四）招标人根据评标结果，确定中标人。

第十四条对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。

第十五条拍卖会依照下列程序进行：

（一）主持人点算竞买人；

（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；

（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；

（四）主持人报出起叫价； 

（五）竞买人举牌应价或者报价；

（六）主持人确认该应价后继续竞价；

（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交； 

（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。

第十六条竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。 
拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。 

第十七条挂牌依照以下程序进行： 

（一）在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；

 （二）符合条件的竞买人填写报价单报价；

（三）出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；

（四）出让人继续接受新的报价； 

（五）出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。

第十八条挂牌时间不得少于 10 个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。 
    第十九条 挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：

（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交； 

（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；

（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。

在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。

第二十条以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。

成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。

成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。签订成交确认书后，出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。

第二十一条中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。 

中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作国有土地使用权出让金，其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后 5 个工作日内予以退还，不计利息。 

第二十二条招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在 10 个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。 

出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。 

第二十三条受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。

第二十四条应当以招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权而擅自采用协议方式出让的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

第二十五条中标人、竞得人有下列行为之一的，中标、竞得结果无效；造成损失的，中标人、竞得人应当依法承担赔偿责任： 

（一）投标人、竞买人提供虚假文件隐瞒事实的；

（二）中标人、竞得人采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的。 
    第二十六条 土地行政主管部门工作人员在招标拍卖挂牌出让活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 

第二十七条以招标拍卖挂牌方式租赁国有土地使用权的，参照本规定执行。

第二十八条本规定自 2002 年 7 月 1 日起施行。

建设项目用地预审管理办法

（2001年6月28日国土资源部第5次部务会议通过，2004年10月29日国土资源部第9次部务会议修订，2008年11月12日国土资源部第13次部务会议修正）

中华人民共和国国土资源部令 第42号

《建设项目用地预审管理办法》已经2008年11月12日国土资源部第13次部务会议修正通过，现予以公布，自2009年1月1日起施行。

部  长 徐绍史

二〇〇八年十一月二十九日

第一条为保证土地利用总体规划的实施，充分发挥土地供应的宏观调控作用，控制建设用地总量，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，制定本办法。

第二条本办法所称建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。

第三条预审应当遵循下列原则：

（一）符合土地利用总体规划；

（二）保护耕地，特别是基本农田；

（三）合理和集约节约利用土地；

（四）符合国家供地政策。

第四条建设项目用地实行分级预审。

需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府的国土资源管理部门预审。

需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关同级的国土资源管理部门预审。

第五条需审批的建设项目在可行性研究阶段，由建设用地单位提出预审申请。

需核准的建设项目在项目申请报告核准前，由建设单位提出用地预审申请。

需备案的建设项目在办理备案手续后，由建设单位提出用地预审申请。

第六条依照本办法第四条规定应当由国土资源部预审的建设项目，国土资源部委托项目所在地的省级国土资源管理部门受理，但建设项目占用规划确定的城市建设用地范围内土地的，委托市级国土资源管理部门受理。受理后，提出初审意见，转报国土资源部。

涉密军事项目和国务院批准的特殊建设项目用地，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请。

应当由国土资源部负责预审的输电线塔基、钻探井位、通讯基站等小面积零星分散建设项目用地，由省级国土资源管理部门预审，并报国土资源部备案。

第七条已批准项目建议书的审批类建设项目与需备案的建设项目申请用地预审的，应当提交下列材料：

（一）建设项目用地预审申请表；

（二）建设项目用地预审申请报告，内容包括拟建项目的基本情况、拟选址占地情况、拟用地面积确定的依据和适用建设用地指标情况、补充耕地初步方案、征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况等；

（三）项目建议书批复文件或者项目备案批准文件；

（四）单独选址建设项目拟选址位于地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内的，提交地质灾害危险性评估报告；

（五）单独选址建设项目所在区域的国土资源管理部门出具是否压覆重要矿产资源的证明材料。

直接审批可行性研究报告的审批类建设项目与需核准的建设项目，申请用地预审的不提交前款第（三）、（四）、（五）项材料。

本条第一款规定的用地预审申请表，由国土资源部统一规定。

第八条直接审批可行性研究报告的审批类建设项目与需核准的建设项目，项目单位应当在用地预审完成后，申请用地审批前，依据相关法律法规的规定，办理地质灾害危险性评估与矿产资源压覆情况证明等手续。

第九条受国土资源部委托负责初审的国土资源管理部门在转报用地预审申请时，应当提供下列材料：

（一）依据本办法第十一条的有关规定，对申报材料作出的初步审查意见。

（二）标注项目用地范围的县级以上土地利用总体规划图及相关图件；

（三）属于《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，应当出具经相关部门和专家论证的规划修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告和修改规划听证会纪要。

第十条符合本办法第七条规定的预审申请和第九条规定的初审转报件，国土资源管理部门应当受理和接收。不符合的，应当场或在五日内书面通知申请人和转报人，逾期不通知的，视为受理和接收。

受国土资源部委托负责初审的国土资源管理部门应当自受理之日起二十日内完成初审工作，并转报国土资源部。

第十一条预审应当审查以下内容：

（一）建设项目选址是否符合土地利用总体规划，是否符合国家供地政策和土地管理法律、法规规定的条件；

（二）建设项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定；

（三）建设项目占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行；

（四）征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况；

（五）属《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，规划的修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定。

第十二条国土资源管理部门应当自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内，完成审查工作，并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源管理部门负责人批准，可以延长十日。

第十三条预审意见应当包括对本办法第十一条规定内容的结论性意见和对建设用地单位的具体要求。

第十四条预审意见是有关部门审批项目可行性研究报告、核准项目申请报告的必备文件。

第十五条建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。

未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告；不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。预审审查的相关内容在建设用地报批时，未发生重大变化的，不再重复审查。

第十六条本办法自2009年1月1日起施行。

国家投资土地开发整理项目实施管理暂行办法
（2003年4月16日国土资源部国土资发〔2003〕122号发布）

第一章 总 则

第一条 为保障国家投资土地开发整理项目顺利实施，全面完成项目建设任务，根据有关法律、法规和政策规定，制定本办法。 

第二条 本办法适用于国家投资土地开发整理项目（以下简称“项目”），包括重点项目、示范项目和补助项目。

第三条 项目实施管理坚持下列基本原则：

（一）权利、义务和责任相统一的原则；

（二）公开、公平、公正的原则；

（三）简化程序、提高效率的原则。

第四条 国土资源部统一对项目实施进行监督管理；县级以上地方国土资源管理部门负责本行政区域内项目实施监督管理。

第五条 项目承担单位组织实施项目，并对项目建设履行项目法人责任，对投资方负责。

项目承担单位的管理和技术人员能够满足项目实施的需要。

第六条 项目实施推行项目法人制、招投标制、工程监理制、合同制、公告制。

第二章 实施准备

第七条 财政部、国土资源部下达项目计划与预算后，县级国土资源管理部门应当提请当地政府成立项目实施领导小组，负责协调解决项目实施中的有关问题。

县级国土资源管理部门按照有关规定核实项目涉及土地地类、面积、界址、权属及补偿方案等，保证地类、面积准确，界址清楚，权属合法，权属调整方案和补偿方案等无争议，为施工创造条件。

第八条 项目承担单位对项目实施进行现场全程管理，并做好下列实施准备工作： 

（一）组织招标、设备和材料采购等咨询服务；

（二）组织工程招投标，签订工程承包合同，委托工程监理；

 （三）编制项目年度实施方案、项目建设进度计划和用款计划；

（四）组织编制施工设计图；

（五）建立工程工期、质量和资金使用管理等相关制度。

第九条 项目承担单位完成项目实施准备后，对项目实施情况进行总结，提出项目开工申请报告，经项目所在县级国土资源管理部门审核同意后，项目开始施工。

第十条 项目承担单位应发布项目公告，接受群众和社会监督。

项目公告内容包括：项目名称、建设位置、建设总规模、新增耕地面积、项目总投资、建设工期、土地权属状况、项目承担单位、项目施工单位、项目工程监理单位、项目设计单位等。
    第十一条 有关单位和个人对项目实施有异议的，项目承担单位应负责解决；解决不了的，提请项目实施领导小组解决；属于重大问题的，由县级国土资源管理部门报上级国土资源管理部门研究解决。

第三章 工程施工

    第十二条 工程开工后，项目承担单位在施工过程中要建立现场办公会制度，召集施工、工程监理、设计等单位协调解决施工过程中施工进度、工程质量、资金使用和项目规划设计执行中出现的问题。 

第十三条 项目施工单位按照项目规划设计、施工设计和施工技术标准进行施工，对出现质量问题或竣工验收不合格的建设工程负责返修；项目施工单位应当建立质量责任制，确定工程项目经理、技术负责人和施工管理负责人；在施工过程中发现规划设计和施工设计有差错的，项目施工单位应当及时提出意见和建议。

第十四条 项目工程监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、规划设计和相关合同，代表项目承担单位对工程质量实施监理，并承担监理责任。项目工程监理单位应当选派具备相应资格的监理人员进驻施工现场；应当按照工程监理规范的要求，对项目建设工程实施监督，控制工程建设的投资、建设工期和工程质量。

单体工程任务完成后，项目工程监理单位应当签署意见。未经项目工程监理单位签署合格意见的，项目承担单位不得拨付工程款，项目施工单位不得进行下一道工序的施工。

第十五条 项目设计单位对项目实施中有关规划设计进行咨询、指导；规划设计需要变更的，负责按要求修改。

第十六条 在施工过程中，各有关单位要严格执行项目计划与支出预算和规划设计。确需变更规划设计的，按以下情形处理：

（一）不涉及项目建设位置、建设总规模、新增耕地面积和项目支出预算调整的，由项目承担单位研究解决；

（二）涉及项目建设位置、建设总规模、新增耕地面积或项目支出预算调整的，由项目承担单位报原批准机关批准。

第十七条 因规划设计变更，造成土地权属重新调整的，应按规定对原权属调整方案补充、说明，并报项目所在县级国土资源管理部门确定。

第四章 竣工验收准备

第十八条 项目建设任务完成后，项目承担单位按照合同规定，做好项目建设自检工作。项目建设自检应当具备下列条件：

（一）项目施工单位已提交交工报告、工程竣工图、工程保修书；

（二）项目工程监理单位已提交监理报告；

（三）有完整的技术档案和施工管理资料。

第十九条 项目承担单位应在项目自检后一个月之内向项目所在县级国土资源管理部门提出项目竣工自查申请报告，准备有关材料，为项目竣工验收做好准备。

项目竣工验收按照《国家投资土地开发整理项目竣工验收暂行办法》（国土资发２００３２１号）有关规定执行。

第二十条 项目承担单位按照有关规定，及时收集、整理项目实施过程中的有关文件、资料、图件等；建立、健全项目档案，并在项目竣工验收后，及时向县级国土资源管理部门移交项目档案。

第五章 监督检查

第二十一条 各级国土资源管理部门要建立监督检查制度，对项目施工进度、工程质量、资金使用、廉政建设等情况进行监督检查；研究解决项目实施中出现的重大问题。
    第二十二条 各级国土资源管理部门按照有关法规，对项目实施中的不正当行为予以纠正；对违法违纪的责任人进行查处；情节严重、构成犯罪的，移交司法机关依照有关法律追究刑事责任。

第二十三条 任何单位和个人对项目建设工程的质量事故、质量缺陷有权检举、控告、投诉。

第六章 附 则

第二十四条 地方政府投资土地开发整理项目实施管理参照本办法执行。

第二十五条 项目实施资金管理按照《土地开发整理项目资金管理暂行办法》（国土资发２０００２８２号）有关规定执行。 

第二十六条 本办法自颁布之日起施行。

军用土地使用权转让管理暂行规定

（１９９５年５月１６日总参谋部、总政治部、总后勤部发布）
  第一章 总则

第一条 为加强军用土地使用权转让管理，适应国家土地使用制度改革，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《中国人民解放军房地产管理条例》，制定本规定。
   第二条 本规定所称军用土地使用权转让，是指依法将军用土地使用权转移的行为。
   第三条 军用土地使用权转让，必须遵循统一政策、统一规划、统一管理的原则，严格执行国家和军队的有关法律法规，科学论证，精心组织，注重效益，不得损害军队和社会的公共利益。
   第四条 军用土地使用权转让，应在保证部队战备、使用和长远建设需要及确保军事秘密安全的前提下进行。军事禁区、保密要求高的单位和军事禁区附近、自己有能力开发的土地和权属有争议的土地严禁转让。非开放地区（含已对外开放县、市辖区内尚未批准开放的沿海岛屿）的军用土地不准对外商和港澳台商转让。
   第五条 军用土地使用权转让由总后勤部基建营房部归口管理。其主要职责：拟制与国家土地政策相适应的法规、规章，组织编审军用土地开发规划与计划，负责军用土地使用权转让和工程开发项目的审批、指导、监督，收缴应上交总部的土地转让费。
  各军区、各军兵种、各总部、国防科工委（以下简称各大单位）所属单位的土地使用权转让，由各大单位后勤基建营房部门归口管理。
   第二章 转让的范围及年限   第六条 军用土地使用权转让范围包括：
  （一）整宗空闲的土地；
  （二）可以划出单独管理的营区边角土地；
  （三）独立院落危旧房占用的土地；
  （四）被列为城市规划改造范围内的土地；
  （五）被列为开发区、经济特区的农场、马场和企业化工厂等用地；
  （六）其他可用于开发的土地。
   第七条 军用土地使用权转让的方式：
  （一）招标；
  （二）协议。
  军用土地使用权转让应保证地价的公开、公正、公平，采取协议方式的转让费不得低于当地政府规定的最低价。
   第八条 军用土地使用权转让类型：
  （一）土地转让；
  （二）利用土地与地方合作建房；
  （三）转让地上建筑物及其他附着物所有权；
  （四）其他类型。
   第九条 转让军用土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；转让地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让。
   第十条 军用土地使用权转让，按下列用途确定最高年限：
  （一）居住用地不得高于７０年；
  （二）工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地不得高于５０年；
  （三）商业、旅游、娱乐用地不得高于４０年；
  （四）综合或者其他用地不得高于５０年。
   第十一条 受让方取得的军用土地使用权年限届满，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权的处置按国家和军队的有关规定办理。
   第三章 项目审批   第十二条 转让军用土地使用权，不论数量多少，一律报总后勤部审批。其中涉及军事设施安全保密，影响军事设施使用效能或妨碍军事活动正常进行的，报总参谋部、总后勤部审批；向外商、港澳台商转让军用土地，报中央军委审批。地上附着物为军事设施的，按军事设施保护法和总部有关规定办理。
   第十三条 转让军用土地使用权按下列程序办理：
  （一）转让单位进行土地开发可行性论证、合作对象资信调查和签订合同（协议）后，向大单位提出申请；
  （二）各大单位审核确定土地面积、用途、用地范围和评估地价后，按程序上报审批；
  （三）军委、总部批复后，按规定向总后勤部和大单位后勤部缴纳土地转让费和土地管理费，领取《军用土地补办出让手续许可证》（以下简称《许可证》），凭《许可证》到当地人民政府土地管理部门办理土地出让、权属过户手续；
  （四）按基建程序申报建设计划；
  （五）修改地籍、营产档案资料。
   第十四条 军用土地使用权转让按后勤供应渠道上报审批，各大单位上报的请示件，必须附有下列资料：
  （一）申报单位的请示件；
  （二）转让双方签订的合同（协议）正本；
  （三）标明转让土地位置的地籍图；
  （四）可行性论证报告；
  （五）土地估价报告；
  （六）受让单位资信材料。
  成片土地开发，除附本条（一）、（二）、（三）、（四）项规定的资料外，还应附有开发总体规划。
   第十五条 军用土地使用权转让，应做到契约文书合法，手续完备，并经公证机关公证。转让单位与合作对象签订的合同（协议）包括以下基本内容（式样附后）：
  （一）转让土地（含地上建筑物、其他附着物）的位置、数量和年限；
  （二）土地转让费的交付方式、时间；
  （三）合作建房的面积、工程总投资、类型、结构、用途、装修标准、开竣工时间及房屋建成后的分成比例；
  （四）转让双方的权益、责任和违约赔偿；
  （五）明确上缴地方和军队税费的责任方；
  （六）明确合同（协议）经军队主管机关审批后生效。
   第十六条 经批准取得土地使用权进行房地产开发的单位，必须按照土地使用权转让合同约定的用途、时间开发。不按合同约定用途开发或两年内未开发的，总部将无偿收回土地使用权。
   第十七条 军用土地使用权转让经批准后，其建设规模、转让土地数量发生改变的，必须重新报批；转让对象发生改变，其他转让条件不变的，由大单位后勤基建营房部门审批，报总后勤部基建营房部备案。各大单位后勤基建营房部门，在每年１２月底前，将项目落实情况上报总后勤部基建营房部。
   第十八条 军用土地使用权转让价格，应由取得资格认可的评估机构进行地价评估，禁止廉价转让军用土地。各大单位后勤基建营房部门有条件的可编设房地产评估机构。
   第四章 收费标准   第十九条 军用土地使用权转让，转让单位必须按转让土地评估地价的２０％向总后勤部缴纳土地转让费；按转让土地评估地价的８％向大单位后勤部缴纳土地管理费。
   第二十条 转让地上建筑物、其他附着物所有权涉及军用土地使用权转让的（含合建分得房屋的出售），转让单位必须按转让经费的２０％向总后勤部缴纳土地转让费；按转让经费的８％向大单位后勤部缴纳土地管理费。
   第二十一条 上缴的土地转让费应一次付清。数额超过５００万元的可分期上缴，分期上缴的时间和数额在批复中明确，首期上缴的经费不得少于５００万元。
   第二十二条 军用土地使用权转让实行许可证制度。解放军土地管理局根据军委、总部的批复文件，收取土地转让费后，核发《许可证》。不按要求缴纳土地转让费的，不发给《许可证》，没有《许可证》的转让项目禁止转让。
   第二十三条 军用土地使用权转让所得剩余经费的使用，由各大单位后勤部通盘考虑，调整使用，并按基建程序上报审批。
   第二十四条 总后勤部和各大单位后勤部收取的土地转让费和土地管理费，由总后勤部基建营房部和各大单位后勤基建营房部门分别实行专项管理，一律用于军队房地产事业。
   第五章 奖励和处罚   第二十五条 对按规定转让军用土地使用权并在工作中取得突出成绩的单位和个人，应按有关规定，给予精神或者物质奖励。
   第二十六条 对擅自转让或变相转让军用土地使用权的，必须全部没收其转让收入或合建所得房产，并对主管负责人和直接责任者按有关规定给予处分。没收的经费按财务系统逐级上缴到总后勤部，房产由总后勤部统一调整处理。
   第二十七条 对利用军用土地使用权做交易、谋取私利，造成军队房地产严重流失的，除限期收回房地产外，应当根据情节轻重给予决策人和直接责任者行政处分、经济处罚；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
   第二十八条 对不按规定上缴经费的单位，必须限期补缴；对拒不补缴者，可在下达该单位的基建计划中扣抵。
   第六章 附则   第二十九条 军用土地使用权入股、抵押和以土地使用权为条件与地方、外商、港澳台商兴办合资合作企业；军内大单位间的合作建房、调整给军内企业单位土地，其报批程序、收费标准按本规定办理。
   第三十条 军用土地使用权出租和土地开发后的经营管理（不含房屋出售），按《军队房地产经营管理规定》办理。

第三十一条 本规定由总后勤部基建营房部负责解释。

第三十二条 本规定自发布之日起施行。以往印发的有关文件与本规定不一致的，均以本规定为准。

附件一：          

军用土地使用权转让合同（参考式样）

甲方：（转让土地的军队单位名称或部队代号）
  乙方：（受让土地的单位名称）

根据国家和军队有关政策和法规，就军用土地转让问题，双方本着平等、自愿、互利的原则，经协商，订立本合同。

第一条  甲方转让给乙方的地块位于＿＿＿，宗地编号＿＿＿，该地块总面积＿＿＿平方米，建筑面积＿＿＿平方米。

第二条  乙方按本合同规定向甲方支付土地转让费＿＿＿万元，地上建筑物拆迁补偿费及其他费用＿＿＿万元（注：视具体情况定）。

第三条  本合同项下的土地使用权转让年限＿＿＿年，自＿＿＿起算。

第四条  甲方负责办理军队内部土地转让的报批手续，领取《军用土地补办出让手续许可证》，按规定应上缴的土地转让费、土地管理费由＿＿＿方承担。
  第五条  本合同经双方签订后＿＿＿日内，乙方须以现金支票或现金向甲方缴付＿＿＿万元作为履行合同的定金，定金抵作＿＿＿费（注：视具体情况定）。

第六条  除合同另有规定外，乙方应在本合同生效后＿＿＿日内（之前），将合同要求支付的一切费用汇入甲方开户银行帐号内，开户单位＿＿＿，开户银行＿＿＿，帐号＿＿＿。

第七条  甲方银行帐号如有变更，应在变更后＿＿＿日内以书面形式通知乙方，由于甲方未及时通知此类变更而造成误期付款所引起的任何延迟收费，乙方均不承担违约责任。

第八条  甲方在收到乙方全部款项后＿＿＿日内，提供本合同项下转让地块，并协助乙方办理土地产权变更登记手续。

第九条  甲方对乙方受让土地开发、使用、管理的限制条件（注：视具体情况确定是否限定）。在转让期内乙方如需改变上述限定，应当取得甲方同意。
  第十条  乙方依本合同取得的土地使用权，可按国家有关规定进行转让、出租、抵押。但本合同另有规定者除外。

第十一条  本合同规定的转让期满，乙方受让的土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权的处置按国家和军队有关规定办理。

乙方如需继续使用该地块，应在期满前＿＿＿日向甲方提出续期申请书，经军队主管部门审批后，确定新的转让年限和转让条件，签订续期转让合同。
  第十二条  甲方根据军事需要可以提前收回土地使用权，并给予乙方适当的经济补偿。

第十三条  如果一方未能履行合同项下的义务，视为违反本合同。违反方从另一方收到具体说明违反情况的通知后，应在＿＿＿日内纠正该违约。如＿＿＿日内没有纠正，违约方应向另一方赔偿违约引起的一切直接和可预见的损失。
  第十四条  如果甲方逾期＿＿＿月不能提供本合同转让地块，视为自动终止合同，甲方退回乙方双倍定金和其他费用，并赔偿乙方＿＿＿％的违约金。

第十五条  如果乙方不能按时支付任何应付款项，从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的＿＿＿％缴纳滞纳金。如果乙方逾期＿＿＿月不付清全部款项，视为自动终止合同，乙方所付款项＿＿＿％作为赔偿金归甲方所有。

第十六条  任何一方因不可抗力造成延误，部分或全部不能履行合同均不承担责任。遭受不可抗力事件的一方应在条件允许下采取一切合理措施以减少因这一事件造成的损失。

第十七条  本合同经军队主管机关审批后生效。

第十八条  本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件。合同附件与本合同具有同等法律效力。
  第十九条  因执行合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成，双方同意向经济合同仲裁委员会申请仲裁（当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又没有达成书面仲裁协议的，可向人民法院起诉）。

第二十条  本合同正本一式＿＿＿份，甲乙双方各执＿＿＿份。上报军队主管部门＿＿＿份。
  甲方：              （盖章）乙方：              （盖章）
  法定代表人：            （签字）法定代表人：          （签字）
  签约地点, ：

签约时间：

备注：本合同（或称协议）仅供参考，具体条款可根据项目情况取舍、增加和修改。

附件二：                

合作建房合同（参考式样）

甲方：（提供土地的军队单位名称或部队代号）

乙方：（合作单位名称）

根据国家和军队有关政策和法规，就合作建房问题，双方本着平等、自愿、互利的原则，经协商，订立本合同。

第一条  甲乙双方合作建设＿＿＿项目，建筑面积平方米。

第二条  甲方负责提供的土地位于＿＿＿，宗地编号＿＿＿，面积为＿＿＿平方米，拆除建筑面积＿＿＿平方米。

第三条  乙方负责提供建设经费＿＿＿万元。

第四条  由＿＿＿方负责合作建房涉及的地上建筑物及其他附着物的拆迁安置，乙方负责支付甲方补偿费＿＿＿万元。此项经费本合同生效后＿＿＿日内由乙方＿＿＿付给甲方。

第五条  甲方负责办理军队内部合作建房的报批手续，领取《军用土地补办出让手续许可证》，按规定应上缴的土地转让费、土地管理费由＿＿＿方承担。

第六条  由＿＿＿方负责向有关部门申请办理合建项目的规划、立项、建房指标及其他有关事宜，发生的费用由＿＿＿方负责。

第七条  由＿＿＿方负责合建项目的工程设计、施工，发生的费用由＿＿＿负责。

第八条  建筑装修及设备标准（视情酌定）。

第九条  工程管理办法（视情酌定）。

第十条  建设工期＿＿＿月，自＿＿＿起算。

第十一条  本合同经双方签订后＿＿＿日内，乙方须以现金支票或现金向甲方缴付＿＿＿万元作为履行合同的定金，定金抵作＿＿＿费（注：视具体情况定）。

第十二条  除合同另有规定外，乙方应在本合同生效后＿＿＿内（或之前），将合同要求支付的一切费用汇入甲方开户银行帐号内，开户单位＿＿＿，开户银行＿＿＿，帐号＿＿＿。

第十三条  甲方银行帐号如有变更，应在变更后＿＿＿日内以书面形式通知乙方，由于甲方未及时通知此类变更而造成误期付款所引起的任何延迟收费，乙方均不承担违约责任。

第十四条  房屋建成后，双方按＿＿＿比例分房，即甲方分得房屋面积＿＿＿平方米，乙方分得房屋面积＿＿＿平方米及相应的土地面积＿＿＿平方米。

第十五条  房屋按＿＿＿分配（注：视具体情况定）。

第十六条  本合同项下的土地使用权转让年限为＿＿＿年，自＿＿＿起算。
  第十七条  乙方在本合同转让年限内享有分得房屋的所有权及相应的土地使用权。甲方应协助乙方办理房屋和土地产权登记手续。

第十八条  乙方分得房屋的出售、出租、使用管理的限制条件（注：视具体情况确定是否限定）。在转让期限内乙方如需改变上述限定，应当取得甲方同意。

第十九条  乙方依本合同取得的土地使用权，可按国家有关规定进行转让、出租、抵押。但本合同另有规定者除外。

第二十条  乙方分得房屋的水、电、气、暖（注：视具体情况定）由＿＿＿方负责供应，发生的费用由＿＿＿方承担。

第二十一条  本合同规定的转让期满，乙方受让的土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权的处置按国家和军队有关规定办理。

乙方如需继续使用分得的房地产，应在期满前＿＿＿日向甲方提出续期申请书，经军队主管部门审批后，确定新的转让年限及转让条件，签订续期转让合同。
  第二十二条  在特殊情况下，甲方根据军事需要可以提前收回土地使用权，并给予乙方适当的经济补偿。

第二十三条  如果一方未能履行合同项下的义务，视为违反本合同。违反方从另一方收到具体说明违反情况的通知后，应在＿＿＿日内纠正该违约。如＿＿＿日内没有纠正，违约方应向另一方赔偿违约引起的一切直接和可预见的损失。

第二十四条  如果甲方逾期＿＿＿月不能提供项目用地，视为自动终止合同，甲方退回乙方双倍定金及其他费用，并赔偿乙方＿＿＿％的违约金。
  第二十五条  如果乙方不能按时支付任何应付款项，从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的＿＿＿％缴纳滞纳金。如果乙方逾期＿＿＿月不付清全部款项，视为自动终止合同，乙方所付款项＿＿＿％作为赔偿金归甲方所有。

第二十六条  如果乙方在＿＿＿月内不投资兴建该项目，甲方有权无偿收回土地使用权，定金归甲方所有。

第二十七条  任何一方因不可抗力造成延误，部分或全部不能履行合同均不承担责任。遭受不可抗力事件的一方应在条件允许下采取一切合理措施以减少因这一事件造成的损失。
  第二十八条  本合同经军队主管机关审批后生效。

第二十九条  本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件。合同附件与本合同具有同等法律效力。

第三十条  因执行合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成，双方同意向经济合同仲裁委员会申请仲裁（当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又没有达成书面仲裁协议的，可向人民法院起诉）。

第三十一条  本合同正本一式＿＿＿份，甲乙双方各执＿＿＿份。上报军队主管部门＿＿＿份。

甲方：          （盖章）             乙方：          （盖章）

  法定代表人：       （签字）          法定代表人：        （签字）

签约地点：

签约时间：

备注：本合同（或称协议）仅供参考，具体条款可根据项目情况取舍、增加和修改。

关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知

国土资发[2007]29号

各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局）、财政厅（局），计划单列市国土资源行政主管部门、财政局；各军区联勤部，各兵种后勤部，总参三部、管理保障部，总政直工部，总装后勤部，军事科学院院务部，国防大学、国防科技大学校务部，总后所属直供单位：

为进一步加强军队空余土地转让管理，规范土地转让行为，严格执行经营性用地招标拍卖挂牌出让制度，根据国家土地管理法律政策规定和军队的有关规定，现就军队空余土地转让的有关问题通知如下：

  一、严格控制军队空余土地的转让范围

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  军队土地是保障部队战备、训练、工作和生活的重要物质基础。军队空余土地应当首先满足军队单位的用地需求，凡是军队新上建设项目需要使用土地的，应当尽量从现有军队空余土地中调整解决。今后，转让军队空余土地，要按照总后勤部的有关规定，除整宗空余土地、部队部署调整搬迁后空出土地、军队售房区土地、独立坐落干休所土地，以及地方城市规划修建市政基础设施和公益性设施占用土地外，其它军队空余土地原则上不得转让。同时，军队空余土地转为民用之前，军队单位应当严格审查转让是否涉及军事安全、保密等问题，凡涉及军事安全、保密的，一律不得转让。

  二、严格实行军队土地转让计划管理 www.tjcsw.com天 津 财税 网

  转让军队空余土地，由军队土地使用单位提出申请，按程序报总后勤部批准后，纳入军队空余土地转让计划。军队空余土地在申请转让时，应当征求当地国土资源管理部门和城市规划管理部门的意见，符合土地利用总体规划和城市规划的，应当明确宗地转让后的土地用途、容积率等土地开发利用和规划设计条件。军队空余土地转让计划经总后勤部批准后，抄送有关省（自治区、直辖市）国土资源管理部门和土地所在地的市、县人民政府。市、县人民政府在编制年度土地供应计划时，应优先安排纳入军队空余土地转让计划的土地。未纳入军队空余土地转让计划和当地土地年度供应计划的土地，不得转让。

  三、规范军队空余土地转让行为 天津财税网

  经依法批准，可以依法转让的军队空余土地，其土地面积、用途、开发利用和规划设计条件、转让方式、交易结果等信息，在当地土地有形市场和中国土地市场网等相关媒体上公布。凡属于商业、旅游、娱乐、商品住宅和工业用途的，必须在当地统一的土地市场公开转让，按价高者得的原则，确定土地使用权人。 www.tjcsw.com天 津财 税信息 网

  军队空余土地转让可采用以下三种模式：（一）由当地政府收购储备，再由政府统一出让；（二）直接在当地的土地有形市场公开转让，由军队与土地所在地的市、县人民政府国土资源管理部门协商一致后共同实施，招标拍卖挂牌的具体事务性工作可由当地国土资源管理部门承办；（三）由军队单位按照总后勤部的有关规定组织公开转让，确定受让人，市、县国土资源管理部门按规定与受让人签订《国有土地使用权出让合同》，按市场价格核定土地出让收益。具体采用哪种模式，由军队单位与土地所在地的市、县国土资源管理部门协商后，在申报军队空余土地转让计划时一并上报总后勤部审批。

  军队空余土地转让项目应当上报总后勤部审批，未经总后勤部批准并确认许可的，各级国土资源管理部门不得办理有关手续。具体办法，由总后勤部另行制定。 www.tjcsw.com天津 财税网

  四、加强军队空余土地转让后的监督管理 www.tjcsw.com

  军队空余土地转让后不再属于军用土地，纳入地方职能部门的监督管理。土地用途、开发利用和规划设计条件应当作为军队空余土地转让的前置条件，并在转让文件和《国有土地使用权出让合同》中明确。用地者应当严格按照军队空余土地转让批准文件和《国有土地使用权出让合同》的约定开发利用土地，国土资源管理部门应当加强《国有土地使用权出让合同》管理。对于改变土地用途、容积率等土地使用条件的，应当严格按照《国有土地使用权出让合同》的约定，补交不同用途、容积率的土地价款差额或收回土地使用权重新公开出让。

最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复

（2003年6月9日 法函[2003]34号）

 

广西壮族自治区高级人民法院：

  你院桂高法[2001]342号《关于土地转让方未按规定完成对土地的开发投资即签订土地使用权转让合同是否有效问题的请示》收悉。经研究，答复如下：

  根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合两个条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。因此，未同时具备上述两个条件，而进行转让的，其转让合同无效。

  以出让方式取得土地使用权后转让房地产的，转让方已经支付全部土地使用权出让金，并且转让方和受让方前后投资达到完成开发投资总额的百分之二十五以上，已经办理了登记手续，或者虽然没有办理登记手续，但当地有关主管部门同意补办土地使用权转让手续的，转让合同可以认定有效。

  对于当事人违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款规定的，人民法院可以建议政府有关部门依法给予处罚。